2025-08-13
東方日報
日前有報道指一名女子花盡積蓄購買一間二手居屋單位，卻因為賣方的樓契屬影印契，擔心難以申請按揭，結果跟對方交涉不果後被迫撻訂，痛失整份首期之餘還反被賣方索償。今期就談不同類型的無契樓對按揭申請的影響，助讀者了解接手這類單位的潛在風險。
一般人或許認為，買賣住宅單位最重要是簽署正式買賣合約，取得雙方簽署後，買家名義上就成為物業的新業主，實際流程與此有別。買家物色心儀單位，完成估價與查冊後，通常會先與賣方簽署臨時買賣合約，並支付臨時訂金（俗稱「細訂」）。其後賣方律師草擬正式買賣合約，由買方律師審閱無異議後簽署，並加付訂金（俗稱「大訂」）。
然而，正式買賣合約只能確認買家擁有購入單位的權利，要證明單位已正式轉手，仍須依靠樓契作為法定文件。當買家繳付「大訂」後，賣方律師會提供樓契予買方查閱。除非合約另有列明條款，否則如買方對樓契有疑問，必須最遲在成交前14天提出「踢契」。若無疑問，買方需在正式成交日前完成按揭安排（如非全數付款），並支付尾數。最後雙方需簽署轉名契，並交由俗稱「田土廳」的土地註冊處登記。
樓契為業權重要證明
正式樓契實為一疊文件，內含最新的轉名契、買賣合約、地契、大廈公契及單位圖則等，是證明買家為新業主的唯一依據。在物業交易中，買方律師行查核樓契是為了確認賣方擁有「良好業權」（Good Title），即賣方有合法權利出售該物業。一般而言，賣方律師樓須提供完整的樓契文件，以證明業權的轉讓過程完整無缺。若賣方非一手業主，更要確保過往所有交易文件齊備。此外，樓契不得有缺失或瑕疵，亦不能存在抵押等業權負擔。只有當買方律師行確認樓契完整無誤後，交易才能順利進行。這程序對保障買方權益至關重要。
樓契在按揭貸款供完之前都會放在銀行作為抵押品。如果物業已供完，有人會每年花費數千元將其存於銀行保險箱，也有人索性將物業加按，一來樓契可繼續存於銀行，二來又可提取一些資金作投資或其他用途。惟也有業主不幸遺失或損壞樓契，令市面上出現不同類型的無契樓。
CD契較難批出按揭
首先是完全沒有樓契的單位。純正的無契樓，因業主難以證明自己擁有完整業權，銀行一律不會接受其按揭申請。這類單位在市場上難以轉手，故一般業主會申請一份經核證的副本，即俗稱的影印契。這影印契並不是業主自行在家影印的意思，如業主需要做影印契，業主可委託律師到田土廳申請核證副本。
業主亦要委託律師安排法定聲明的宣誓，清楚解釋樓契先前遺失的原因和過程，保證樓契現在並沒有用作任何抵押。雖然影印契有法律效力，但銀行還是會擔心有重複借貸的風險，故按揭申請難度還是較高。
另外，部分舊樓重建項目因發展商持有大量紙本契，處理成本高昂，為節省成本與空間，發展商會改以光碟形式儲存即俗稱的CD契。如果買家要求紙本形式的樓契，在一手買入時可能需要向發展商支付比CD契昂貴的抄契費。不過，要留意，如選用CD契作樓契，以後都只可以用CD契作樓契，不能轉回紙契。這類單位的按揭也不是間間銀行願意做，買家購買單位前要審慎考慮。
對於業主來說，如不幸遺失或損壞樓契，最重要是做補救措施亦即是補契（申請核證副本）；如果樓契只有部分遺失或損毀，如上述，視乎遺失或損毀樓契為哪種性質的樓契，業主亦要委託律師安排法定聲明的宣誓以解釋為何部分樓契遺失或損毀。這類補契單位理論上有銀行願意批出按揭，視乎個別銀行的取態和政策。
對於買家來說，因為補契樓的樓契都有法律效力，只是較難做按揭，理論上不能用作踢契理由。如想有更大保障，可以在臨時買賣合約加上額外條款，註明如樓契非正本契，買方有權取消交易。不過，就算用此方法，買家亦有責任先跟賣方溝通，告知賣方自己有意加入額外條款，否則到簽署一刻賣方發現時才起爭議，對買家未必有利。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣