2025-08-11
星島日報
樓市氣氛持續向好，外圍經濟環境靠穩，以至數月前困擾市場的貿易戰緩和，買家入市信心明顯增強。根據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料，2024年7月香港整體物業註冊量錄得7199宗，雖較6月的7221宗微跌1%，但已連續兩個月穩守7000宗以上水平，反映市場交投活躍度與去年4月至5月撤辣初期相若，買家看好後市。
其中，住宅市場（不包括一手公營房屋）的一手私樓及二手住宅註冊量合計6104宗，雖然按月減少2.7%，但仍創近8個月次高；而非住宅物業（工商舖、純車位等）表現相當亮眼，呈現回暖跡象，註冊量按月上升16.4%至約1000宗，為23個月新高，更是並自2023年8月後首度突破千宗門檻。此數據顯示，市場對非住宅物業的信心逐步回升，可能與近期工商舖價格調整後吸引長線資金進場有關。
預售樓花「零」獲批
事實上，在樓市需求持續及吸納一二手物業供應同時，發展商亦不急於預售樓花。根據地政總署資料顯示，7月再次未有新項目獲批預售樓花，此情況已持續3個月。在發展商積極推售新盤下，已批出但未發售的樓花單位進一步跌至12747伙，較去年12月高位減少22.7%，創10個月新低。與此同時，貨尾量（包括樓花及現樓）亦連續6個月下降，截至7月底全港存量約20239伙，較年初高位累減12.5%。
另外，值得關注的是，儘管庫存壓力稍緩，現有貨尾與待售樓花合計仍近3.3萬伙，供應量龐大，預計發展商將持續以靈活定價及促銷策略加速去貨。
此外，7月市場共錄得6份新預售樓花申請，涉及1226伙，較6月低位反彈90%，包括土瓜灣榮光街（458伙）、鴻福街第1期（410伙）等項目。然而，今年首7個月累計申請量僅3183伙，按年下跌28.3%，反映發展商在短期供應充足下，逐漸放緩申請步伐。此現象亦凸顯市場供應結構的變化，影響未來樓市走勢：一方面，現有貨尾及已批樓花集中消化；另一方面，新增預售供應青黃不接，有助緩和供應壓力。
按地區劃分，九龍區（包括將軍澳及西貢）貨尾量雖仍高達10,933伙，但較1月減少15.9%，減幅為港九新界的3區之冠；新界區及港島區則分別錄得6200伙及3106伙，按年減幅為6.1%及11.9%。九龍區去貨速度較快，與該區新盤定價貼市及交通配套成熟有關。例如，將軍澳日出康城等大型項目透過低開策略成功吸引上車客。
把握入市時機
筆者相信短期內發展商仍會積極「去庫存」，因此定價亦會相對較為克制，大大降低入市門檻。對於買家而言，新盤市場具優勢及吸引力，隨着租金趨升及供平過租的利好因素下，應好好把握目前入市機遇。
張子存
美聯住宅部營運總監