早前唐榮才撰文指出，根據已公布資料，新盤現樓由售轉租，估計這些出租單位有機會變成延後供應，在你猜不到的未來，最終為發展商帶來可觀的現金收入，結果昨日有發展商拆售持有多年的單位，價格更超「年度」減價。
目前二手市場一般跌至10年前左右的價位，例如昨日中原發布，東涌區前天黑雨下錄得1宗買賣成交，單位為東環2B座高層2室，實用面積484平方呎，兩房連儲物房間隔，上月底放盤，開價590萬元，放盤僅約一星期，以578萬元沽出，實用呎價11,942元。買家為上車客，早兩日睇樓後，日前趁黑雨不用上班便簽約入市。而原業主於2015年以595.48萬元一手買入單位，持貨約10年，帳面蝕17.48萬元，單位貶值2.9%。
Queen's Cube售價 差幅約3成
二手樓價跌至10年前，個別一手減幅更大更驚人，昨日地產站即時新聞報道，南豐等持有的灣仔服務式住宅Queen's Cube轉租為售，現推出部分單位拆售，開放式入場價低於500萬元。
據代理指，首批先推出的單位中，最平為低層B室，實用面積約275平方呎，售價約496.8萬元，呎價18,065元。至於1房售價普遍高於600萬元，以低層A室為例，實用面積398平方呎，售價646萬元，呎價16,231元。
而拆售單位的售價，普遍較項目於2010年一手銷售時，存有20%至30%折讓。據EPRC（經濟地產庫）資料，當年以一手形式售出的16樓A室，成交價約953.9萬元，而現時低1層作拆售的15樓A室，售價約654.1萬元，差幅約31%。
Queen's Cube原先由南豐及市建局合作發展，提供96伙，全屬開放式及1房戶，早於2010年入伙，並於同年曾推出市場作一手發售，當時首批推出30伙，但最終僅售9伙，由於銷情欠佳，最終由南豐於2011年以逾7億元購入餘下單位業權，並改作出租。
樓市回落 一手開價低於二手
發展商轉租為售，應該是相中近期氣氛，市場因價格回落、租金上升，對可即買即住即租的細單位有需求，個別單位更超低開價，定價較15年前定價為低，這應該計入10多年樓齡的影響。
不過，差餉物業估價署資料，6月私樓價格指數是286.7點，較歷史高位大概有28%跌幅，回到2016至15年之間。二手樓價跌至2015年即10年前，但發展商出售同一樓盤部分單位，定價2010年亦即15年前價，除了計入樓齡外，過去新盤較二手樓有較高溢價，亦即當年多以高於二手開價，而近年樓市回落，變成低於二手開價，所以出現相關大幅度的折讓。
不過，要留意這類忽然大幅一減，或許對二手市場帶來價格壓力。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論