2025-07-31
明報
【明報社評】本港第二季本地生產總值（GDP）預估數字今天公布，財政司長陳茂波稱本地消費已穩住，經濟增長可維持向好勢頭，然而另一邊廂，商業房地產市道仍面臨相當大的壓力。恒生銀行上半年不良貸款比率上升，需為預期信貸損失增加撥備，與此直接相關，可幸本地銀行資本非常充足，住宅按揭壞帳率也極低，商業房地產市道不振，儘管對部分發展商造成壓力，但遠未至於構成系統性風險。本港商廈空置率處於數十年最高水平，樓面嚴重供過於求，市場需要頗長時間才能消化，政府短期可以採取的應對措施有限，走出困局始終要靠加快推動經濟轉型，促進高增值專業服務發展。
商業房產市道差 銀行業績受拖累
今年首季本港經濟錄得3.1%增長，增幅較預期強勁，一大原因是企業預期國際貿易關係緊張急於出貨，帶動外貿急升。政府今天將公布次季GDP預估數字，陳茂波預告將連續第十季錄得增長。儘管外圍環境複雜多變，不明朗因素眾多，不過財爺指出，內地出口企業已重新佈局海外產業鏈緩減關稅戰影響，本地消費亦已穩住，上半年訪港旅客錄得雙位數增長，國際客增長顯著，現階段維持全年經濟增長2%至3%的預測。
過去兩年，本港樓市疲弱，零售市道不振，及至近月終有止跌回穩迹象。儘管美國減息幅度比預期慢，但最近數月本港外來資金增多，銀行同業拆息下降，企業經營壓力減輕，業主供樓利息開支亦得以減少，對樓市有支持作用。可是商業房地產市場，目前仍處於寒冬狀態，甲級寫字樓整體空置率居高不下，6月份達到13.6%。匯控及恒生昨天公布最新業績，表現皆差過預期，有關商業房地產風險敞口的問題，正是外界關注點之一。
匯控上半年香港業務稅前利潤46.7億美元，按年跌逾1%；預期信貸損失及其他信貸減值準備19.4億美元，按年急升82%。根據匯控說法，除了關稅戰及地緣政治緊張，本港非住宅物業供應過剩，導致租金及資本價值有持續下行壓力、增加違約風險，也是集團增加撥備的原因，不過商業房地產只佔匯控香港房地產風險敞口不足5%，涉及金額不足15億美元，對集團實際影響有限。相比之下，恒生在商業房地產領域的貸款則較多，最新業績報告顯示，恒生上半年不良貸款比率6.69%，分別較去年同期及去年底高出1.37及0.57個百分點；預期信貸損失及減值撥備增加33.6億港元，升至48.6億元，當中25.4億元正是涉及商業房地產。
過去兩三年港銀不良貸款率上升，主要受內房貸款問題影響，但今年以來的情況，不良貸款壓力主要來自本地；部分地產商融資有困難，甚至出現債務違約情况，尤其惹人關注。根據金管局字數字，截至第一季末，本港銀行業特定分類貸款比率為1.98%，按季微升0.02個百分點，為2015年第四季有紀錄以來次高，反映資產質素略為轉差，不過整個銀行體系仍然非常穩健。
銀行資本方面，本地銀行總資本比率至首季末為24.2%，遠比國際最低要求8%為高，銀行信貸撥備覆蓋率則超過140%。目前銀行的住宅按揭貸款拖欠率為0.13%，仍屬相當低的水平，地產企業不良貸款佔總貸款的比率亦低，即使有負債比率偏高的發展商未能向銀行償還貸款，對本港大型銀行影響亦屬有限，不存在系統性風險，亦看不到有迫切需要設立「壞帳銀行」。事實上，儘管恒生上半年純利跌至68.8億元，按年少賺三成，又要增加撥備，但依然可以派息，反映資金充裕。本地銀行不良貸款上升，情况需要持續留意，惟毋須杞人憂天。
發展高增值專業服務 長遠增加寫字樓需求
香港經濟跟房地產市道深度綑綁，部分發展商在經濟好景時過度擴張，又或把手上物業大比例地抵押以爭取融資，當地產市道轉壞、物業價值下跌，發展商就得面對資金回籠困難，以及銀行要求追加抵押品以至收回貸款（call loan）的壓力。金管局已要求銀行盡量不call loan，業界也有配合，可是銀行對地產商融資要求趨向審慎或更具選擇性，亦屬在所難免。目前本港住宅市道已回穩，可是商業房地產市場仍面對很大壓力。隨着科技發展，以及辦公習慣轉變，後疫情時代愈來愈多人選擇在家工作，寫字樓面積人均使用量持續減少；另外，本港經濟轉型，部分行業經營環境轉差，加上地緣政治緊張，部分外資過去數年將總部搬離香港，也影響了核心商業區甲級商廈的需求。
因應商業地產市場面對的挑戰，政府已採取多項應對措施，包括減少商業土地供應，自2023/24財政年度起未有推出商業用地，又同意將部分商業用地改為商住混合用途。最近政府批准改裝商廈及酒店作為學生宿舍，更屬一舉兩得的新猷。另外，政府各項搶企業、搶人才、吸投資措施，對寫字樓需求也有一定提振作用，只是目前商業物業供求失衡情况嚴重，估計市場需要頗長時間，才能消化現有及在建寫字樓樓面供應。當局應把握時間，加快推動經濟升級轉型，促進航運、仲裁、檢測認證等高增值專業服務在港發展，增加寫字樓的需求，商業物業市道才有機會走出困局。