2025-07-22
經濟日報
港元拆息（HIBOR）近日止跌回升，市場關注本港樓市前景。摩根大通認為，HIBOR回落雖有助減低負擔能力，惟並非影響樓市的最重要因素，美國會否減息及股市上升帶來的財富效應，才是主導本港樓市的關鍵。
摩根大通預期，今年住宅樓價跌幅少於3%，明年甚至有機會反彈最多5%。
摩根大通中國內地/香港地產股票研究主管陳文浩接受本報專訪時表示，雖然HIBOR回升，但本港樓市氣氛未受太大影響，因HIBOR要持續徘徊於1.7厘以下，才對供樓負擔有明顯幫助，目前美國還未進一步減息，故房貸利率上限仍是3.5厘，與租金回報率相若，對一般有意置業人士來說，難言很有信心，「只有美國減息，香港最優惠利率（P）才可以下調，按揭息率才能降下去，所以美國減息，對樓市的影響力較HIBOR更大」。
拆息持續低企 才明顯幫助供樓
陳文浩指，雖然宏觀經濟仍存在不少不確定性，而且關稅問題仍然困擾，但過去兩個月樓市氣氛卻逐漸好轉，主要原因是港股向上，恒指上升帶來財富效應，所以「美國減息及港股改善，主導本港樓市走勢」。
自2021年8月高峰以來，本港樓價屢跌約29%，市場關注樓價何時見底。陳文浩指，二手屋苑周末預約睇樓量回升，減價放盤量減少，加上銀行估價亦有改善，「所以樓市沒有之前那麼差，樓價底部好像穩住了」，故該行早前將今年樓價預測由原本估計的跌5%，向上修正至跌少於3%。
陳文浩認為，雖然今年來樓市成交量上升，令一手樓庫存由25個月銳減至15個月，二手樓庫存由15個月減至11個月，但本港住宅單位庫存仍然高企，令發展商在推盤時定價不敢過於進取，「他們心態變保守，奉行現金為王，希望降低淨負債比率，而非追求毛利率」，再加上18%新盤由風險相對較高的發展商擁有，他們更著重去貨，故傾向以減價方式賣樓，變相限制樓價上升。
不過，隨庫存逐步消耗，陳文浩對本港明年樓市趨樂觀，若達到四大條件，明年樓價甚至可築底回升，升幅介乎3%至5%。他解釋，四大條件分別是：（1）由於股市與樓市存在正關聯性，若股市繼續上升，勢帶動更多財富效應，對樓市帶來支持；（2）美國重啟減息，本港按息有望跟隨向下，意味房貸利率上限也會降低；（3）庫存降至10個月以下更理想；（4）若租金持續上升，當供樓平過租樓，部分租客或會轉租為買，現時私人屋苑平均約30%單位為租盤，只要5%轉租為買，便能釋放2.5萬至3萬個需求。
陳文浩：用家可於下半年可入市
陳文浩認為，樓市仍有上行風險，就是政府政策的支持，「昔日賣地收入佔政府收入逾兩成，但現時降到低於5%，所以我覺得政府有動機去支持樓市」。
他估計，政府可將100元印花稅的樓價上限，由400萬元調升到500萬元或600萬元，或者放寬新資本投資者入境計劃的買樓限制，例如將可納入的樓價下限由5,000萬元降到3,000萬元，或提高住宅佔比等。
對於何時才是入市時機，他稱，自用買家可於下半年入市，預期九龍西及港島西的樓盤，將會跑贏九龍東及港島東，但若以投資為主，則建議有其他更好選擇，「高息股普遍都有逾3厘回報」。