2025-07-18
經濟日報
回顧上半年香港商業房地產市道，依然表現疲弱，除核心零售街舖錄得溫和的1.3%升幅外，商廈和工廈租金仍持續下調。日前，政府推動「學生宿舍先導計劃」，或是盤活市場的一大機會。
港府於日前公布的學生宿舍先導計劃，旨在應對日益增長的學生住宿需求。據教資會數字，本港非本地專上學院學生人數在2023/24學年達到73,700人，連同本地學生總計約264,300人。考慮到港府在2024年將資助大學非本地學生限額由兩成提高至四成，預計相關學生人數會持續上升，加上持續增加的修讀研究院課程的非本地學生，潛在學生住宿需求龐大。
倘若在修讀專上課程的學生當中，35%的本地全日制學生及100%的非本地全日制學生均需住宿，則預計至2028年，學生宿位的需求將高達175,000個。然而，截至2023/24學年，大學連及私人市場僅提供約43,700張宿舍床位。在宿舍發展基金的資助下，相關供應預計在2028年增至55,000張，屆時仍需面對約120,000個宿位的缺口。
有見及此，政府於先導計劃針對將酒店及商用物業改造成學生宿舍經營，計劃方才宣布，便受到不少私人投資者或是發展商查詢詳情，足見其對市場的吸引力。是次新政提供了一條便捷及官方通道，有利於節省傳統流程的行政、合規以及改建成本，或再刺激他們投資的活躍度，盤活疲弱的商業房地產市道。
乙廈面臨巨大挑戰 宜改裝增值
而對現有商廈業主而言，特別是旗下乙級的商廈物業而言是活化增長的機會。畢竟傳統的寫字樓市場，在本年及來年即將有約500萬平方呎的新增樓面供應，而香港過往兩年的平均吸納量也僅僅為每年約450,000平方呎，整體甲級寫字樓的空置率目前仍高達17.3%。即使本年金融業的氣氛轉好，港股上市及集資熱度旺盛，但在新供應的競爭下，乙級的商業大廈在資產價值及租賃均面臨巨大挑戰，而是次計劃也形成契機，予相關物業的業主能開拓新方向發揮更大潛力。
另一方面，除商廈物業活化外，其周邊連接的商圈，包括一些零售或商場店舖，也可以因為學生的流入，而得到間接受惠，形成學生經濟的集群。一般而言，校區及其接壤的房地產隨着校園的收生及發展，租務需求及價值都能穩定發展。當然，業主在選擇租戶時，也可以考慮到商戶組合的協同效應及創新體驗作出優化策略，判斷是否足以滿足到目標群體的生活需求和預期，由此最大化及穩定資產組合的回報率，以實踐價值最大化的可能。
新政在促進學生宿舍供應方面邁出了重要一步，若政府更積極探索公私合營模式，由大學與發展商合作，共同承擔風險，亦可提升項目可持續性。
撰文 : 翟聰 高力香港資本市場及投資服務主管
欄名 : 專家論市