2025-07-14
星島日報
近期樓市回暖，一二手市場交投表現不俗。就日前發展局最新公佈的賣地計劃，已顯示土地供應量有見頂回落之勢，而發展商積極推售貨尾單位，令市場庫存持續減少。與此同時，內地買家入市意欲增強，為樓市注入新動力。筆者透過本欄與各讀者分享，並利用數據作剖析。
發展局公布2024/25財政年度第二季賣地計劃，僅推出一幅位於荃灣的住宅官地，提供約780伙，加上6個地契修訂項目合共4170伙，季度總供應量為4950伙。本財年上半年累計供應約6000伙，僅達全年目標13200伙的45%。土地供應量已呈現明顯回落趨勢：上年度經修訂後的供應量雖增至10030伙，但按年仍跌35%，創15年新低。美聯物業研究顯示，21/22至25/26年度的年均供應量預計約14700伙，較前五年平均17200伙減少近15%，反映政府土地儲備正逐步消耗。
土地供應見頂回落
雖然短期供應仍相對充裕（累積貨尾約2.1萬伙，加上已批預售未推的1.3萬伙），但未來3至4年一手私宅供應量已從高峰期的11.2萬伙回落至10.5萬伙。這種「短期充裕、長期收緊」的供應格局，可能為樓價提供支撐，當市場消化現有庫存後，有助供求平衡。
市場需求回暖促使發展商加快銷售步伐。美聯數據顯示，6月全港貨尾量降至20906伙，按月減少2.5%，連續5個月下跌，累計跌幅達9.6%，創15個月新低。值得留意的是，上半年一手成交中45%來自貨尾單位，創近年新高，顯示發展商透過靈活定價策略成功激活餘貨市場。上半年一手成交量達9306宗的6年高位，超越同期新盤推售量（8100伙），形成「去庫存」效應。
內地客回流 入市意欲增
另外，6月份內地買家在港住宅註冊量按月急升21.9%至1237宗，涉及金額約110億港元，雙雙創7個月新高。其中啟德區成為內地客首選，錄得約145宗，佔個人買家比率高達61%；西貢區亦錄得約116宗內地買家一手註冊；另外西九龍新盤亦受青睞，當中南昌站內地客佔比更達82%。這種「北水回流」現象，部分反映內地客入市態度轉趨積極，加上香港樓市調整後性價比提升，吸引力大增。隨着黃竹坑等鐵路上蓋項目陸續推售，7月內地買家註冊量有望維持千宗以上水平。
展望後市，市場正留意美國利率政策變化，若聯儲局如市場預期於第三季啟動減息，香港銀行體系跟隨下調最優惠利率（P息）機會增加，屆時供樓負擔減輕將刺激置業需求；此外，政府土地供應策略，現時推地模式可能延續，有助穩定市場。雖然貨尾量仍處高位，但去庫貨情況不俗，買家入市信心增強，加上潛在利率下行周期，市場基本面逐步改善。只要外圍經濟不出現重大波動，預期樓市將會向好，交投活躍，樓價亦有望喘定回升。
張子存
美聯住宅部營運總監