2025-07-14
東方日報
今年全年內地地方政府專項債額度早已定調為4.4萬億元（人民幣•下同），包括重啟用作土地收儲，以至存量商品房收購等，上半年各地發行新增專項債規模據報達2.16萬億元，佔全年額度近半，比去年同期增長約44.67%。市場密切關注的土儲專項債累計發行規模或逾1,700億元，惟分析指，這與已提出需求的數千億元收儲項目仍顯不足。
單計6月，地方政府新增發行的專項債料約5,300億元，比5月的4,432億元急增近兩成，續為今年單月發行量新高。在發行節奏上，與土儲專項債同樣呈先緩後快的趨勢。不過，數據顯示，多個省市提出收購存量閒置土地項目，共涉4,259塊宗地，經費規模可能合共約4,776.48億元。
廣東收儲規模逾600億領跑
內媒指，從地域來看，廣東、重慶、安徽、江西和河南5地公示的收儲項目資金規模，居全國前列。其中，廣東省以逾600億元資金規模、294宗地塊數量領跑；重慶市緊隨其後，資金規模達504.97億元，涉及365宗地塊。儘管第二季發行加速，土儲專項債推進仍面臨挑戰。尤其是後續土儲專項債在穩定土地市場中的作用，值得持續關注。
收購存量商品房用作保障房方面，上季已獲當局列為房地產止跌回穩的核心手段。國際評級機構惠譽稱，透過專項債收購存量商品房用作保障性住宅，有助強化中國城投企業（地方政府融資平台，又稱LGFV）的政策功能。城投企業得以在降低待售商品房敞口的同時，增加保障性住房供應，而這是許多城投企業代表地方政府執行的核心政策職能之一。
緩解城投企負債期錯配問題
惠譽預計，在中央政府的政策指引下，更多持有存量商品房的城投企業將可受惠於專項債用途的擴大。因為這使城投企業不再承擔過高的市場風險，轉型為符合政策目標的多元化資產的策略投資者和營運商，並且獲得可持續的財務回報。
相較於企業債融資，專項債可緩解城投企業的資產負債期限錯配問題，主要是專項債資金結構與相關項目的長期投資周期更匹配。專項債的期限通常較長，約10至30年，利率較低，再融資風險也較低。不過，城投企業需要用專項收入償還專項債，將導致其去槓桿步伐緩慢。
即使城投企業可依靠改造後的保障房淨租金收入，來償還專項債，但租金收入是否足以支付專項債利息，是城投企業財務狀況（尤其是利息覆蓋率）的重要影響因素。如果空置率較高或租金較低，均有機會落得租金收益不足的下場，城投企業可能需要利用其他營運現金流或尋求財務支持來支付利息。
值得留意是，存量房收購的融資結構還可能涉及政府資金和商業貸款，這或增加專項財務回報的複雜性。為使保障房專項可行，收購價通常需有一定折扣，這能夠降低前期成本，但也可能壓低資產估值，可惜惠譽亦指，目前用於此類保障房收購的新增專項債發行額度同樣不足。