2025-07-14
東方日報
二手出貨料增至佔 房地產業或向服務轉型
對於主力部署下半年內地經濟工作的7月份政治局會議，各家大行本已預期在刺激政策上不會再獻新猷，但6月上旬舉行的國務院常務會議一句「更大力度推動房地產市場止跌回穩」，引來市場對穩樓市措施升級的預期再次發酵。不過，長遠來看，隨着中國房地產業佔據內地經濟的地位日益下降，投行高盛及澳新銀行分別預估，未來10年內房新樓銷售及新開工面積將持續下滑，前者料二手樓銷售佔比超前，甚至升至三分之二水平，後者則看重租賃產業增加值的攀升，整體房地產將從開發建設轉向服務轉型。
住建部研究小組在7月首周赴廣東、浙江兩省調查，研究團隊透露，上半年兩省新建商品房網簽交易面積實現按年增長，二手樓交易保持活躍，主要城市商品住宅庫存消化周期回歸到合理區間。上半年全國新樓和二手樓交易總量按年增長，其中，二手樓交易佔比逐漸提高，多省二手樓交易量超過新樓，更形容為房地產市場新的特色，反映「更大力度推動房地產市場止跌回穩」，重點已不在新樓銷售以至新開工面積。
住房需求10年睇跌27%
事實上，去年內地新建商品房銷售面積為9.7億方米，已較2021年的約18億方米急降46%。據高盛推測，2025至2035年期間，新樓銷售面積將再降四成至5.8億方米。儘管一手樓銷售面積可能會縮水，但在剛需、改善升級及置換的3大需求推動下，按該行的基本情景預測，內地整體住房需求在2035年將保持近10億方米，牛市情景更可望達12億方米，無論是基本或牛市情景，較今年預估的13.84億方米，將錄最多27%跌幅。
高盛報告又指，二手樓市場崛起，疊加住宅裝修翻新，料為產業鏈帶來高達5.7萬億元（人民幣•下同）的潛在市場規模，較2024年增長70%。隨着新樓供應減少、開發商集中整合，住房需求將轉向聚焦二手樓市場。該行的基本情景估計，二手樓將於2035年佔總交易量及價值的66%及64%，分別遠高於2024年的42%及45%。
換言之，屆時內地二手樓交易量的佔比，與世界各地發達國家的水平相當，如新加坡的59%、日本的66%及美國的88%。同時，近四分之三的內地二手樓交易，料於2035年來自一線和二線城市。
不過，澳新銀行認為，未來部分市場需求將由空置房來滿足。去年曾有外媒引用經濟學家的粗略估計，稱內房泡沫爆破後留下了數千萬套空置住房，但官方未有相關一手及二手樓的統計。澳新在報告指，內地城鎮空置率估計約12至15%，面積可能介乎36億至45億方米，又預期市場每年將需要吸收約一億方米面積的空置房。
商品房待售面積年多4%
值得留意是，截至今年5月底止，國家統計局的數據顯示，商品房待售面積7.74億方米，比4月底再減715萬方米，連續3個月縮減，其中，住宅待售面積減少439萬方米，即已竣工但尚未出售或出租的建築面積，故外界紛紛形容為「去庫存」提速。但按年比較，今年首5個月累計，商品房待售面積仍增長4.2%，難言庫存去化壓力有所緩解。
既然中央把樓市政策重點放在「去庫存」和「可負擔性」，澳新相信，開發建設活動將無可逆轉地減少。去年房地產開發企業的房屋施工面積73.32億方米，按年下滑12.7%，全年新開工面積更插水23%至7.38億方米。
今年首5個月累計，房屋施工面積錄62.5億方米，仍按年下降9.2%；新開工面積於首5個月也累挫22.8%，只有2.31億方米。以澳新的基準情景預測，在新發展模式下，未來10年房屋新開工面積將繼續下滑約30%至5.8億方米，逾五成的新增需求將來自於置換而非城鎮化，而城市更新不太可能對行業作出太大貢獻。
租賃產業增加值望攀升
該行在報告預測，到2035年中國城鎮化率將達75%，意味屆時中國房地產市場的成熟程度，將與其他發達經濟體相當接近，租賃和商務服務業增加值在房地產業增加值中的佔比可能進一步升至近75%，而開發建設的佔比將從目前的40%降至15%。如果房租漲勢能抵銷建築業的損失，房地產增加值將在2025至2030年之間達到一個臨界點，到2030年有機會出現反彈，前提是中國人民銀行在未來數年，把抵押貸款利率降至低於租金收益率的水平，有望形成房地產行業觸底反彈的格局。