近期香港銀行同業拆息（HIBOR）出現急速下滑，1個月HIBOR曾由5月初約3.98厘急跌至不足0.6厘，令採用HIBOR按揭（H按）的供樓人士實際利率降至約1.9厘，遠低於3.5厘的封頂息率。
此跌勢對樓市的影響可謂牽一髮而動全身，特別是在目前利率波動頻繁的環境下更為明顯。
隨着HIBOR回落，市場出現回暖迹象。由於商業地產（如寫字樓、舖位等）的按揭利率普遍與HIBOR掛鉤，拆息下跌有助紓緩投資者的利息支出，提升物業投資的吸引力。目前大多數工商物業按揭採用H按方案，當1個月HIBOR由逾3厘降至不足1厘時，實際按息亦由超過4.5%降至約3.4%。
轉向定息按揭 值得考慮
在拆息大跌的背景下，轉向定息按揭成為值得考慮的策略。不少買家會透過定息按揭鎖定利率以穩定供款，定息期一般為2至5年，尤其適合風險承受能力較低的置業者。若預期香港拆息有回升壓力，提前鎖定低利率能有效減輕未來供款壓力。
然而，定息方案亦存在限制。當浮息偏低時，採用定息方案反而會在短期內增加供款成本。此外，於定息期內如需提早還款或轉按，或須承擔罰息及手續費，削弱財務彈性。若HIBOR長期維持低位，選用定息的買家或會因利率較高而增加整體供樓開支。
至於商業地產方面，雖然市場仍以H按為主流，但轉用定息方案有助提升利率穩定性。由於相關按揭金額龐大，對於注重現金流穩定的投資者而言，定息按揭更具吸引力。若以公司名義購入寫字樓、舖位或工廈，並期望未來幾年供款金額可控，建議與銀行商討定息方案。
綜觀而言，目前影響本港商業地產市場的因素，包括利率走勢、未租出的商業面積，以及中美關稅持續變化等。儘管高息環境對樓市的壓力有所緩和，但特朗普與聯儲局之間的不確定關係使減息前景難以預料，亦視乎關稅對美國通脹的實際影響。市場普遍預期，美元走弱導致的低息或屬短期現象，若資金再次流出香港或港美息差擴大，HIBOR可能再度回升。
在H按按息短暫處於低位的當下，商業物業投資者應把握時機，與銀行協議鎖定約3厘的定息按揭。畢竟相對住宅市場，商業地產轉售周期較長，持貨期間更可能歷經加息周期，故穩定利率能有效管理風險。
撰文 : 王兆麒 萊坊高級董事
大中華區研究及諮詢部主管
欄名 : 專家論市