2025-07-11
明報
【明報文章】王柏林、牛致行、宋恩榮早前指出香港已有85萬個公屋單位，規模冠絕全球各大城市。他們認為「大量市民因無法購買居屋向上流動，唯有選擇輪候公屋，並因此減少工作以符合公屋資格，人為地製造輪候公屋的需求」。
筆者雖同意他們增建居屋、減建出租公屋的建議，但不同意「大量市民因無法購買居屋向上流動」。事實上白表申請人數不少，而長住出租公屋的更往往有能力買私樓；不向上流只因公屋吸引力太大。
其實，公屋租戶直至近年因房委會嚴禁公屋租戶擁有私人物業之前，一向是私樓買家重要來源。1993年房委會長遠房屋策略中期報告指出：1993年7月一個調查發現，58萬公屋租戶中，13%（即7.4萬戶）擁有私人住宅；另一在北角的調查發現，18%租戶擁有市區私樓，當中三分之一擁有逾一個單位，少數住戶甚至有5個單位；另一調查又發現，1992年10月至1993年3月間，香港私樓交易中，24%就是公屋租戶（筆者譯自英文原文）。
富戶政策 漸離原意
當然，並非所有公屋居民都有能力買私樓。但港大一篇碩士生論文（Watanabe, 1998）引述數據稱，基於公屋租金廉宜，公屋租戶比私樓租客和私樓業主都有更多儲蓄。九七前本港樓市長期上升的一個動力，根本就是公屋租戶。自1987年4月房委會實施富戶政策後，這動力變本加厲，原因是富戶視買私樓為保險。富戶政策聲稱公屋乃珍貴公共資源，要留給真正有需要的人。若最後被迫離開，買了物業便可保有樓可住。
然而九七年後，富戶政策漸漸背棄政策原意。2016年12月9日資助房屋小組委員會通過修訂富戶政策，並在2017年2月14日會議通過相關執行細節，經修訂的富戶政策於2017年10月實施。2023年5月24日再通過「優化」的富戶政策「基本原則」，第一項聲明「若公屋住戶的家庭入息超逾現行公屋入息限額5倍，或家庭總資產淨值超逾現行公屋入息限額100倍……便須遷離其公屋單位」。
這基本原則奠定了享足10年公屋福利的住戶，竟比家庭入息低得多、入息稍逾輪候限額又從未享受過公屋福利的家庭，更有優先權的奇怪制度。此制度不但明顯背棄富戶政策原意，更嚴重「扭曲社會發展」、增大擴建公屋的需要、加大政府財政壓力，及減低香港經濟增長動力！
星洲如何力保自力更生精神
我們且看新加坡出租公屋政策，如何力保國民自力更生精神：首先，任何有能力在公開市場租樓或買樓的人，不會符合申請資格；其次，租約一般為期3年，租約期滿前3個月內可申請續租，若不再符合資格便要搬出。
星洲組屋當然比香港價廉物美，但數量最多的「標準組屋」都不會在優越地點。標準組屋以外，有所謂「超標準組屋」（Plus）和「優等組屋」（Prime），取價當然更高。Plus和Prime業主要住滿10年才可轉售，而兩者業主在物業轉售時須繳付售價若干百分比作為償還政府補貼（subsidy recovery）。新加坡人都可買組屋，但組屋制度的設計明顯向已婚人士傾斜；單身新加坡公民必須年滿35歲才可購買。
由於星洲早於1965年立國前的1960年已成立建屋發展局（HDB），而HDB早已把供出售的組屋定位為全民福利，多年積極造地滿足國民住房需要。HDB今天的成就，有賴當時遠見、魄力和政治體制。
相反，本港出租公屋肇始於1953年石硤尾木屋區大火，政府被迫安置災民，而並非刻意經營。香港要待1972年港督麥理浩倡議的十年建屋計劃和其後興建新市鎮，才真正建立提供基本質素居住條件的公屋政策。
麥理浩任內的1978年，推出第一期居屋計劃。當時居屋明顯比公屋優越，提供了大量公屋居民向上流的機會。然而1985年居屋住戶仍只佔總住戶的2.8%，私樓業主則佔30%，自置居所比率為32.8%。1997年香港回歸中國，自置居所比率升至46.7%（當中住於居屋的約佔10.5%）。12年間香港自置居所比率上升13.9個百分點。首任特首董建華在其第一份施政報告提出，要在10年內把自置居所比率提升至70%。可惜至今年首季，儘管政府投入大量資源，自置居所比率僅升至50.6%，28年只升了3.9個百分點。
筆者一直認為星洲的成功，以至麥理浩時期香港的成功，主要是因長期強調自力更生精神。政府不是不能「讓利」，但不合理地讓利給小撮幸運兒，而非精準地把寶貴社會資源扶助最有需要的弱勢社群，會嚴重扭曲市場，並引發尋租（即「攞着數」）行為。
筆者建議，住滿5年而收入超過輪候入息限額的公屋租戶須交雙倍租金；超過限額兩倍就要遷出。這構思當然會影響大批公屋現時租戶，惟馬上會騰出大量單位；又由於公屋吸引力大減，公屋上樓時間估計可短期內減至兩年以內。
建「新版居屋」 經濟可重現動力
筆者並建議仿效星洲，「新版居屋」凡是香港永久居民都有資格購買，毋須入息審查；標準為實用面積400平方呎單位，亦不應佔用高價地皮，並專供新婚或已婚夫婦申請（單身的可參考新加坡做法）；政府先收訂金，承諾3至4年內交樓。這就是星洲的「build to order」。
鑑於本港特殊處境，筆者不建議設「超標準組屋」或「優等組屋」。所謂香港特殊處境，乃指本港過去很多中產階級以他們勤奮掙來的積蓄，付高價購買很一般的居所。一旦大量價廉物美的居屋出現，他們資產就會迅速蒸發，對宏觀經濟和政府財政都會造成巨大打擊。
相反，若只建所有永久居民都有資格買的標準規格居屋，有能力買更佳質素私樓的人就不會買。而倘政府承諾，持續推出屋價平均為有經濟活動住戶年入息中位數8倍的港人「新居屋」，此等住宅升值一定不會超過入息升幅，投資價值遠低於私樓，私樓自然有價有市。筆者建議標準新版居屋可隨時出售和不用補地價，但業主只能自住並禁止有私人物業，而地契指定新買家也只能自住和嚴禁另擁私人物業。這些限制將大減新版居屋吸引力，保證政府有財力兌現「人人都可買到」。
建議落實後，筆者有信心經濟可重現動力。政府賣地收入和發展商所交利得稅可期，兼政府減少建出租公屋、大增新版居屋，政府財政狀况將明顯改善，並會有更強能力改善醫療、安老、扶弱等服務。
作者是嶺南大學潘蘇通滬港經濟政策研究所前所長、香港教育大學應用政策研究及教育未來學院兼任教授
[何濼生]