2025-07-04
經濟日報
香港甲級寫字樓市場正經歷着前所未有的調整周期。自2019年以來，在需求持續疲軟與供應過剩的雙重壓力下，市場空置面積已累積至1,050萬平方呎，租金水平更錄得超過40%的跌幅。
面對未來4年還將新增670萬平方呎的供應量，市場普遍持謹慎態度。然而，近期出現的3個結構性轉變，或許正為這個陷入寒冬的市場帶來轉機。
首先，沉寂多時的IPO市場重現活力。2025年前5個月，香港IPO募資總額達到764億港元，重新奪回全球榜首位置。更令人鼓舞的是，以高盛、摩根士丹利為代表的外資投行全面回歸，在寧德時代、蜜雪冰城等重磅上市項目中擔任重要角色。雖然這些機構在2020至2024年間累計縮減了中環地區85萬平方呎的辦公空間，但當前業務回暖已使其租賃需求趨於穩定，部分機構甚至開始考慮擴租計畫。
其次，另類金融機構的擴張為市場注入新動力。一方面，對冲基金憑藉靈活的投資策略，在市場波動中逆勢成長。以Point72為例，該機構近期在中環The Henderson擴租了55,000平方呎的辦公空間。另一方面，跨境財富管理需求激增，推動滙豐、中信等銀行在尖沙咀ICC及北京道1號等核心商圈設立新的財富管理中心。資料顯示，過去5年間，這兩類機構已在中環地區吸納了約90萬平方呎的辦公空間，其擴張勢頭仍在持續。
自置樓面成市場新特徵
第三，自用購置潮成為市場新特徵。2023年以來，包括港交所、證監會和都會大學在內的機構紛紛出手購置優質寫字樓資產。其中，港交所斥資約63億港元收購交易廣場一期9層樓面的交易尤為引人注目。根據歷史資料，自用買家於過去10年每年平均吸納約40萬平方呎的辦公空間，這部分需求直接減少了租賃市場的供應壓力。
從市場周期來看，歷史經驗表明，當空置率從高位回落至6%以下時，租金將開始企穩回升。當前市場空置率約為15%，考慮到2025至2028年間還將有670萬平方呎的新增供應，預計空置率將在2026年達到18%的峰值。此後，隨着新增供應大幅減少至年均150萬平方呎，若金融業需求保持穩定，加上其他行業隨經濟復甦而回暖，年均淨吸納量有望達到170萬平方呎。在此情景下，市場空置率最快可能在2032年回落至6%的臨界點，屆時租金將開啟新一輪上升週期。
當然，這一預期仍面臨諸多不確定因素。中國經濟增長態勢、地緣政治環境變化，以及遠端辦公趨勢的長期影響，都可能改變市場的復甦軌跡。但可以確定的是，當前市場正在經歷深刻的結構性調整，那些能夠把握住新經濟業態需求變化的業主，將有望在下一輪周期中佔據先機。
撰文 : 湯卓軒 第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事
欄名 : 專家論市