【明報專訊】韓國房地產市場正經歷深刻的結構性變化，最新數據顯示，京畿道部分區域的房價漲幅已超越傳統豪宅區首爾江南，這種轉變主要源於三大驅動因素：首先，首都圈快鐵（GTX）等大型交通基建項目顯著縮短了通勤時間；其次，政府主導的新城開發計劃提升了外圍區域的生活質量；最後，「史上最嚴」限房貸政策出台，令新興區域價格變得較「平民」，成交量上升達兩成，而同期江南區豪宅交易量下滑，預計未來首爾江南地區外圍將獲得關注及追捧。
首爾租金回報率平均約4厘
在2026年5月19日前，外國人用10億韓圜（約600萬港元）以上購買當地房地產，5年後能獲得永住權。「房地產投資移民制」需在指定區域買樓，包括濟州島、仁川、釜山等，才會獲發居留簽證（F2簽證），置業後5年內，單位只能作自住用途。相較首爾，釜山房地產價格更容易入場，是第二居所選擇。釜山海雲台地區的房地產市場近年來展現出強勁的增長潛力，以上地區吸引了大量投資者，因為它不僅有高出租率，還具備強大的資本增值潛力。韓國房地產市場的租務需求穩定，尤其是在首爾和釜山這些熱門城市。以首爾為例，其租金回報率計算平均達到4厘左右，對於長期投資者具有吸引力。釜山作為韓國的第二大城市，也因其快速發展和人口增長而呈現出穩定的租賃市場。對於尋求穩定投資回報的投資者來說，是一項重大吸引力。
在國際貨幣基金組織（IMF）最新《世界經濟展望》中，韓國2025年GDP成長率預期下調至1%，2026年為1.4%。在此背景下，韓國央行維持寬鬆貨幣政策，市場普遍預期基準利率將從目前的3.5%下調至2025年底的3%。這種政策組合對房地產市場產生雙重影響：一方面，按揭利率下降提升本地居民購買力；另一方面，韓圜匯率趨穩（2024年波動幅度收窄至上下限5%）增強了海外投資者信心。仲量聯行報告顯示，2024年外資在韓國房地產投資總額達47億美元（約369億港元），其中港資佔比從5%躍升至12%，主要集中於首爾及釜山的豪華住宅項目。
韓國的人口結構正在發生變化，出生率下降與老齡化加速令房地產需求減少，惟市中心地區的房屋需求仍將保持強勁。年輕一代在「上車盤」要求主要偏好在首爾周邊地區或釜山，並對於小型公寓和共居住宅的需求將持續增長。政府的支持政策和貸款優惠將進一步激勵年輕人進入市場。韓國的房地產市場仍被視為一個相對穩定的投資渠道。隨着經濟的增長和利率的穩定，投資者將更傾向於將資金投入房地產市場以獲取穩定的回報。
新法收緊按揭 阻首爾房價續飈
在韓國置業，以往會偏向江南地區，因該區屬韓國最繁華和現代化的商業及住宅區之一。該處擁有眾多的購物中心、高端餐廳及娛樂設施，吸引了大量居民和投資者。所以，江南區被視為高投資回報的地區，投資者對該區域的關注將進一步推高房價。外資的流入將增強市場的活力。隨着城市化進程的加快，江南區的房價一直呈現上升趨勢。韓媒報道，為了抑制房價，韓國從6月27日開始全面執行史上最嚴格的限貸法規，撼動房地產市場，經濟學家認為新法規將每戶房貸上限設定為6億韓圜（約346萬港元），試圖抑制投機炒樓，阻止首爾房價繼續飈升，一旦超過這個門檻，就無法向任何銀行申請貸款。當政府推出限購措施，專家分析稱，在管制措施及門檻偏高情况下，購買力會向偏遠地區蔓延。事實上，根據韓國房地產委員會的數據顯示，尤其是與首爾相鄰的京畿道地區，由於價格升幅未及江南區，吸引準買家的注意。
去年住宅成交64萬宗 按年增16%
據韓國住房市場研究所稱，韓國樓價似乎已在2023年初觸底，未來6個月內，市場很有可能重新進入反彈階段。2024年，韓國房地產市場在經歷了近年來交易量大幅下滑後，今年開始出現復蘇的初步迹象。根據韓國國土交通部統計，2024年全年韓國全國住宅銷售交易量共64萬宗，按年增長15.77%。儘管有所反彈，但交易量仍比5年平均值低22.8%，比2020年的高峰期低49.8%。受到購買力下降的影響，成交量亦有所放緩。
在美元持續貶值大背景下，亞洲貨幣在2025年下半年或將延續目前升值趨勢。高盛在6月30日的報告中表示，過去10年支撐美元持續走強的動力正在發生變化，預計流入美國資產的邊際資金減少。美元的持續偏軟帶動亞洲貨幣繼續上行，今年以來亞洲貨幣普遍走強，新台幣、韓圜、坡元和馬來西亞令吉兌美元已升值約5%至10%，其中韓圜最被看好，若韓圜上升，有機會抑壓海外投資者入市意欲，特別是美國投資者，這一風險投資者要留意。
明報記者 龍彩霞
[環球樓市]