樓價穩租金升 增添市場信心

近期樓市表現穩健，價、量、租三線齊升。差餉物業估價署數據顯示，5月份私人住宅售價指數按月微升0.03%，連升兩個月；美聯物業「樓價指數」亦於6月23日報126.71點，較5月升約0.3%，年內跌幅收窄至1.1%。 若以季度計，次季樓價微升0.2%，反映市場逐步企穩。隨第三季傳統租務旺季來臨，租金上揚勢進一步推動「租轉買」需求，樓價可望再升約2%。 第三季料創新高 租市表現尤為亮眼，差估署5月私人住宅租金指數按月升0.7%，連漲六個月；美聯「租金走勢圖」顯示，5月實用呎租約38.1元，按月升0.2%，不僅創近六年新高，更直逼2019年7月歷史高位（38.33元），僅差0.6%。在內地生提前租樓及專才持續湧港帶動下，加上傳統旺季效應，第三季租金料再升3%，勢破歷史紀錄。 部分地區租金升勢凌厲，啟德區「啟德1號」5月實用呎租約48.5元，較2019年高位高出37.4%；東涌「東環」及「映灣園」呎租亦較同期分別升24%及15.2%，反映租務需求持續強勁。 上半年一手市場焦點落在600萬元以下中細價物業。美聯數據顯示，截至6月19日，此價格段成交量達5099宗，較去年同期2,784宗急升83.2%，創2013年一手銷售條例生效後新高，佔整體一手成交58.8%，意味每10宗成交中近6宗屬此類別。 戶型方面，兩房單位最受追捧，上半年錄2383宗成交，按年飆升近3.6倍；一房單位亦錄2127宗，按年增32.9%。 次季價量齊升 次季樓市明顯回暖，一手成交量料約4,800宗，按季增9.2%，創六年季度新高；二手市場同樣活躍，預計錄約1.17萬宗，按季升13%，見近九季高位。更值得注意的是，租金與樓價自2023年首季以來首現「同步上升」，確認樓市走出谷底。 「轉租為買」帶動需求 低息環境為市場提供關鍵支持。儘管近期港元拆息輕微回升，但仍處低位，加上市場普遍預期聯儲局將於9月啟動減息，本港銀行有望跟隨，進一步強化市場信心。 金管局數據顯示，銀行體系結餘逾1700億港元，資金充裕令一個月拆息長期徘徊0.5厘水平，大幅減輕供樓負擔。 減息憧憬利好市場 展望下半年，第三季傳統租務旺季將推高租金，刺激「租轉買」需求；若美國如期減息，全球資金流動性增加，勢為本港樓市注入新動力。綜合而言，在剛需支撐、低息環境及政策預期三大因素下，樓市有望延續穩步上揚格局。 張子存 美聯住宅部營業總監