2025-06-27
明報
【明報文章】最近頻頻有食肆及零售店舖「執笠」，全國政協副主席梁振英昨天在社交媒體引述有報道指出，銅鑼灣、中環、尖沙嘴及旺角四大核心區空置舖位數目近900間，空置率12.1%，他認為這個現象要重視，因為對業主、租戶和銀行來說，都是切膚之痛，呼籲業主要面對現實減租，拖只會陰乾。有地產商指出，業主向銀行借貸，除了估值外，通常還有一個條款，要求租金收入是利息的1.25倍；若業主減租，令租金收入低於這個比率，銀行就會追回貸款，直至符合這個比率，無還款能力的業主即面臨破產命運，他形容這是一個「死結」，唯有等美國減息，才能解決。
梁振英昨天在社交媒體，引述核心區舖位空置率達12.1%的報道，認為這現象要重視，因為對業主、租戶和銀行來說，都是切膚之痛，同時這是改革的時機。他又引述差餉物業估價署今年3月發布的《香港物業報告》指出，2024年底，全港私人商業樓宇（即零售業樓宇，以及其他設計或改建作商業用途的樓宇，但不包括專作寫字樓用途的樓宇）的總空置面積達1,399,800平方米（即約1千5百萬平方呎），空置率11.8%，創40年有紀錄以來的新高。同年即2024年底私人住宅空置率是4.5%。
指零售業樓宇空置率創40年新高
梁振英認為，市場經濟不以人的主觀意志為轉移，由於「眾所週知的原因」，香港的舖位市場出現了結構性變化，社會也要因應作出結構性調整，否則市場積壓的壓力會愈來愈大。面對這種情况，他認為其中一個改變方向就是呎租下調，讓租客可以以同一租金租用更大的面積，減低使用密度，改善經營環境。他指香港由於呎租貴，香港商場商店太擠迫，餐廳酒樓廁所轉不過身，甚至要在廁所門口擺放食材，顧客體驗不好。這些都是租金高衍生出的問題。
在香港經營零售和餐飲，成本結構當中，裝修和租金是重大支出，租約條件一直都是業主主宰，租客討價還價能力有限，業主不放棄過去的主宰心態，恐怕最後是兩敗俱傷。他呼籲業主面對現實，不能因為怕被銀行收回貸款而寧願丟空不減租，因為早晚要面對空置率高，市值租金下跌的現實；不能等運到；也不能和市場鬥氣，要隨行就市果斷地減租，拖只會陰乾。先租出去，做旺個市，租客生意好，日後就有機會加租，這是業主和租客同舟共濟雙贏的做法。
商舖借貸租金利息有「1.25倍」條款
有地產商指出，認同梁振英指出「拖只會陰乾」的說法，但他指業主現在面對的問題，是「不拖」會「死得更快」。他解釋，商舖業主向銀行借貸，除了估值外，一般還簽有條款，要求租金收入要達到借貸利息的1.25倍，若業主減租，令到租金收入達不到1.25倍的比率，銀行就會追回貸款，直至租金收入與借貸利息重新達到這個比率；若業主未有能力還款，即要破產；因此，有業主寧願將商舖空置，向銀行表示自己暫不出租，寧願自己出資還息，也不減租，就是為了避免被銀行「追數」而破產。他承認這種拖延做法不能持久，「你一年後仍租不出，銀行亦會覺得有問題而追數」，但業主都抱着「拖得一時得一時」的想法。他認為這是一個結構性問題，當物業減值或租金比率不達標，銀行若不追數，風險就會由銀行承擔，出事就更「大鑊」，因此他亦很理解銀行追數的做法。
他表示，在其他國家，若出現此類系統性問題，政府會出手，例如減息，但香港在聯繫匯率制度下，無法主宰息率；除非政府向銀行低息放貸，但他明白政府不會這樣做，因此現在只能等待美國減息。城大公共及國際事務學系教學顧問趙紫晴亦在社交平台表示，在香港物業市場下，很多業主就算想減租，都不能承擔減租。她解釋，香港很多業主並不只坐擁物業，而是以物業抵押，然後再借錢及再投資，若業主減租太多，物業就會重新估值，可能觸發銀行call loan，導致部分業主寧願物業丟空都不減租。不過她說，愈來愈多業主近期也因未能償還貸款，而失去物業，近期物業拍賣便可反映情况惡化。
[李先知]