細單位供應攀升

未來兩年私樓供應仍然多，特別集中在細單位，這是過去幾年旺市市場「將貨就價」的後遺症。隨着市場生態的改變，未來發展商更傾向興建更多細單位，還是中大型單位供應？ 根據早前差估署公布《香港物業報告2025》顯示，2025年預測有20,862伙私樓落成，其中實用面積少於431平方呎的A類細單位佔11,065伙，按年增加3%，而2026年更會一步增加至11,553伙，創1986年錄得17,185伙落成之後40年新高。 佔整體落成量比例 料增至53% 若果以細單位佔整體落成量的比例，今年將會達53%，按年增加8.5個百分點，相較2009年、2010年時期只有5%屬於幾何級上升，而明年更會達57.5%、即佔將近6成，創1985年錄得66.7%後高位。 若果是一直有關注樓市的讀者，會留意到這種趨勢背景是政府收緊按揭成數，只有400萬元以下才可以借盡9成按揭，而樓價持續上升，高峰期就連上水新盤的呎價亦超過1.5萬元，「將貨就價」將單位縮細，以符合銀碼低過400萬元以下要求。 現時的市場環境已經很大改變，樓價較高峰期下跌3成，以往若果500萬元買到300平方呎1房單位，現時同銀碼可能已經買到400平方呎單位，再加上按揭限制鬆綁，無400萬元成為高成數按揭的「紅線」，部分買家情願首期比多十多萬元、每月供多一點，一步到位買間適合家庭居住的兩房單位，多於先買納米樓上車後再換樓。 另一樣不能夠忽略的是內地客的影響力，對於發展商來說是新盤不能夠忽略的一群買家，跟以往集中本地購買力不同，以住內地買家相對傾向中或大型單位，2009年、2010年時期發展商傾向建中大型單位，正與當時內地客來港買樓熱潮有關。 不過，市場會不會完全回到只興建中、大型單位，令到C類（實用面積753至1,075平方呎）再次變得主導，情況亦未必會。一方面，現時樓價仍然高過2009年、2010年時期不少，發展商「開則」設計單位要考慮市場承接力。 租賃市場有需求 吸投資者入市 另外是細家庭、單身貴族的人口結構趨勢仍然繼續，細單位在租賃市場仍然有相當需求，在租金獲得支持下，有利吸引投資者入市，發展商亦會注意到商機所在。 至於測量師行仲量聯行（JLL）早前有報告則指，準買家普遍採取防守策略，推遲入市計劃，或轉購入面積細小、入場門檻較低的單位。政府大幅減少針對400萬元以下物業的印花稅，令細價物業成為跌市中風險較低的選擇，對發展商而言，現時市況疲弱，細價物業可以針對更廣泛的客戶群，銷售較有保證，預期短期至中期而言，發展商仍會較傾向興建細單位。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論