2025-06-18
經濟日報
拆息反覆回落，實際按息最新跌至1.82厘，較約1個月前低逾1厘，50大屋苑全線出現供平過租，差距更由17%擴大至29%，部分屋苑相差更近5成。業界指，供平過租出現在細價樓市場更明顯，利穩樓市。
百萬元貸款 月供省540元
受到港元拆息（HIBOR）反覆回落影響，H按按息在5月7日跌穿「封頂息」後，近1個月反覆回落。昨日（17日）1個月拆息報0.52厘，較對上一個交易日下跌2個點子，以現時H按按息H加1.3厘計算，實際按息僅1.82厘，相較大約1個月前的5月13日，當時按息2.87厘，累積下跌逾1厘。
若以每百萬元貸款、30年還款期計算，最新按息1.82厘，每月供款僅3,607元，較上月中的按息2.87厘、每月供款4,147元，減少13%或540元。若以500萬元貸款計算，即每個月供款開支減少達2,700元。
據本報按照50大屋苑最新5月份的樓價、租金計算，假設單位面積為500平方呎，以6成按揭、30年還款期計算，全數50大屋苑均屬於「供平過租」，而且供款低過租金的差距幅度擴大，由上個月的平均低17%，擴大至29%。
在50大屋苑中，逾4成或22個屋苑的供款較租金低超過3成，其中港島東老牌屋苑鰂魚涌南豐新邨「供平過租」的幅度更達46%。例如，屋苑現時兩房實用面積391平方呎單位，早前以520萬元沽出，若果以6成按揭、30年還款期及最新1.82厘按揭計算，每月供款約11,254元，相較同類單位現時月租約1.6萬至1.8萬元，低出3成至4成。
至於若果以較高的7成按揭、30年還款期計算，50大屋苑之中亦有49個屋苑屬於「供平過租」，相較上月中時候，28個屋苑「供平過租」，現時「供平過租」情況更為明顯。
業界：細價樓更明顯 利穩樓市
利嘉閣地產研究部主管陳海潮指，息口回落有助改善置業人士的供樓負擔比率，隨着「供平過租」情況更為明顯，有利吸引更多買家入市，情況在屬於「剛性需求」的細價樓市場將更為明顯，有利穩定樓市。
中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量稱，現時利率已經跟租金回報率出現黃金交叉，息口回落帶動過去幾個月交投增加，但提醒準買家需要注意息口波動風險，例如近期港滙已經跌近弱方兌換保證，若果資金流走有機會令到拆息再次上升，準買家入市需要小心評估風險，預留緩衝空間應對供款上升。
責任編輯：黃鑠安