政府近年推動北部都會區，自2024推出元朗市地段第545號及洪水橋市地段第10號物流用地，政府延長投標期和修訂條款，顯示市場入標意慾有限，反映推地策略有需要檢視與調整。
元朗及洪水橋用地均規劃為多層現代產業大樓，以配合「推動產業發展」及「整合棕地作業並協助升級轉型」政策方案。
政府今次摒棄「價高者得」傳統，改用「雙信封」投標，非價格因素如發展進度、產業配套設計、協助棕地作業搬遷、產業經驗、創新與ESG共佔70%，價格佔30%，反映政府希望以產業帶動周邊發展，而非着眼於庫房收入。中標者亦須以象徵式租金將部分樓面租予政府10年，作棕地安置。不過，此類條款同時會令發展商面對更高的門檻和風險，影響入標意慾。
元朗洪水橋 基建尚未完善
雖然元朗與洪水橋鄰近深圳灣口岸，承接大灣區規劃之優勢，但目前基建尚未完善，周邊尚缺配套，難以吸引物流企業進駐，棕地搬遷未解亦添不確定性。疫情後經濟審慎，發展商現時偏向觀望，以待市場脈絡更為明朗。
對比之下，2022年葵涌與今年初青衣物流地塊均以理想價格成交，反映投資者對葵青區的信心。政府計劃未來兩年將於葵青區再推3幅物流地段，市場供應充裕，投資者更傾向已發展地段。元朗與洪水橋配套不足、風險較高，吸引力有限。政府若欲保障土地收益，現階段宜集中出售葵青優質物流地，北都推地節奏則應適度調節。
近年如屯門南、火炭等二線地區，交通完善且產業配套成熟，吸引內地及海外資金投資物流、數據中心等高增值產業，土地銷情理想，證明基建配套對產業需求及土地市場十分關鍵。
因此，建議政府短期可優先考慮沙田、屯門、粉嶺等基建完善且更切合當前需求的二線地區，作現代物流用地及棕地補償的替代方案。此類地點交通便利、產業基礎完整，可快速承接棕地搬遷與升級，投資誘因更大，亦利於政策平衡。建議同步試行「雙信封」招標，以多元準則篩選優質發展方案。元朗、洪水橋因基建及產業生態未成熟，現階段吸引力有限，宜待基建和產業需求更明朗後再分階段釋出。
面對全球供應鏈重塑及大灣區融合，香港必須靈活調整產業土地策略，把握市場脈動，優化物流用地供應時機與節奏，推動北都藍圖落實，鞏固國際物流樞紐地位。
撰文 : 陳曼藝 仲量聯行評估諮詢服務部拓展總監
欄名 : 專家論市