收購舊樓重建 「高買低賣」困境

早前政府宣布向市建局注入兩幅地皮支持其財政，以完成6個市區重建項目。作為推動舊區重建大旗手的市建局，其面對「高買低賣」的困境，反映舊樓收購活動在跌市之中面對的打擊。 市建局3方面賺差額 受累跌市 收購舊樓重建大多賺取3個方面的差額，一是舊樓現有地積比跟重建後地積比增加的差額，但這類項目只會買少見少。 二是新樓跟舊樓樓價差距的差額，在樓價下跌周期，這個溢價有機會出現收窄。 三是收購時候樓價跟重建賣樓時候，兩個時間點樓價上升的差距，亦即是「低買高賣」，但近年情況正是相反，樓價下跌，市建局在幾年前高價向舊樓小業主收購單位，在現時樓市低迷時候招標土地，但地價大跌，向發展商收取地價不夠抵銷收購支出，造成虧損。 最明顯例子是2023年年底招標批出的九龍城盛德街公務員合作社項目，市建局曾經披露，項目中標價遠低於收購價，將錄近15億元虧損。按照市建局2021年曾經披露，預留35億元收購該項目，而批出的地價則是大約19.3億元。 項目提出收購時間點在2021年8月，當時差估署的樓價指數為397.5點，很接近歷史高位2021年9月的398.1點，市建局向自住業主的每平方呎收購價接近2萬元，但在招標批地時候，2023年12月樓價指數311.3點，累積下跌22%，是最典型「高買低賣」造成虧損的情況。 理論上，樓市存在周期，在跌市之中出現「高買低賣」虧損，但只要滾動式持續收購重建，當樓市回升時候，亦有機會帶來「低買高賣」的機遇。 市建局行政總監韋志成卸任前受訪曾解釋，市建局目前財政狀況仍健康，手上流動資金接近200億元，今次批地可增加市場信心，爭取更優惠的融資利率。 樓價地價低迷 削收購舊樓意慾 市建局面對的「高買低賣」問題，市場上其他發展商恐怕都會面對，而且當市場樓價、地價低迷，收購舊樓的意慾就更低。 從土地審裁處收到的舊樓強拍申請宗數所見，2023年開始大幅減少，當年只有5宗，不但較2022年22宗大減8成，亦是2010年開放強拍門檻後最少的一年，而去年就更只有1宗，受到政府進一步放寬強拍門檻帶動，今年首6個月雖然增加到3宗，但始終仍是偏低水平。 私人收購舊樓重建意慾低迷，而從政府公布向市建局注入地皮是為了完成6個已展開項目，預視除非成功額外開源，否則市建局短期內要啟動更多大型重建空間有限。當市建局及私人發展商都煞停收購，舊樓重建步伐或會進一步放緩。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論