2025-06-16
星島日報
上半年快將結束，筆者藉本欄與讀者分享住宅市場的最新表現，並希望為未來的樓市走向帶來啟示。綜觀本年迄今，整體住宅物業市場呈現量升額跌的情況，價量亦出現背馳，至於住宅租金則直逼歷史高位。究竟香港樓市這現象對業主、準買家、投資客及租客有何影響呢？
租務市場強 內地生與專才需求成推手
根據美聯「租金走勢圖」最新數據顯示，5月份私人住宅平均呎租報38.1元，不僅連續四個月上升，更創下近六年新高，與2019年7月的歷史高位僅相差0.6%。
值得關注的是，十大屋苑中有4個（東涌映灣園、紅磡黃埔花園、天水圍嘉湖山莊及沙田第一城）呎租已超越2019年高峰，其中映灣園更大幅高出15.2%，顯示部分地區租金已進入新一輪上升周期。
租金上漲的驅動力主要來本地租客的剛需外，不少是來自內地學生為新學年提前來港租樓，形成季節性需求；其次，「高端人才通行證計劃」等政策吸引外來專才持續流入，帶動中高端租務需求。
事實上，不少學生租客追捧大學區一帶租盤外，亦特別着眼交通便利性。這種租賃需求的增長，預示租金水平可持續堅挺。
供平過租現象或刺激租轉買
金融環境的變化為樓市帶來意外支持。就以6月10日為例，港元拆息跌至0.55厘，以主流樓按H+1.3%按揭計劃計算，實際按息僅約1.85%，較封頂利率低1.65個百分點。這使得「供平過租」的情況顯著擴大，特別是在新界區部分屋苑，按揭供款已低於同等單位租金。加上過去一年樓價累積一定跌幅，部分長期租客開始考慮「轉租為買」，這可為中小型單位市場帶來穩定作用。若下半年美國啟動減息周期，香港按揭成本進一步下降，則「轉租為買」趨勢或將加速形成。
由於上半年住宅成交呈現明顯的「價量背馳」情況，預計上半年整體住宅物業成交量約31200宗，按年升3.3%，但成交金額卻下跌約1成至約僅2220億，創9年同期新低。這種背離的核心原因在於市場結構變化，因細價樓主導，就以樓價600萬或以下為列，首5個月便佔新盤成交比例首次突破六成，創一手條例實施後新高，估計不少發展商仍會傾向加快推出細價物業應市。
細價樓主導市場
由於目前整體樓市仍然穩健，而貿易戰亦有緩和及中港經濟發展良好，若果市場隨現時走勢發展，預計下半年住宅市道仍然看俏，物業交投可保持暢旺，一手成交量仍有望按年上升逾兩成至1.9萬宗水平。
二手交投全年亦可望錄得約4.3萬宗，按年錄得升幅及有望創4年新高。近期不少投資客已陸續將資金重投樓市，而轉租為買的個案亦有所增加，故有意入市的準買家亦應把握機會。
張子存 美聯住宅部營運總監