2025-06-12
經濟日報
中環皇后大道中9號可說是本港甲廈呎價指標，亦反映了整體市場甚至經濟情況。最近頂樓沽出，若連同區交易廣場早前售出單位，價格或多或少為後市帶來一些方向。
中環商廈林立，按道理值得納入指標的商廈物業有多幢，但中環具級數的甲廈，多由大業主持有，一向不會發售。換言之，中環可供買賣而具指標的物業，加起來其實不多。
頂層呎售26838 七年跌價逾5成
整體來說，中環可供買賣的物業，主要有皇后大道中9號、中環中心、環球大廈及美國銀行中心4幢，當中應以中環中心質素最新，惟位置上稍偏離商業心臟地段，因此呎價指標，應以皇后大道中9號最具參考價值。
近日永倫集團以約2.3億元，沽出皇九頂樓單位，單位全層面積8,570平方呎，以2.3億元沽出，呎價約26,838元。
皇九單位呎價，見證不少樓市起跌，金融海嘯時呎價曾跌破1萬元，其後一直向上。2018年商廈投資高峰期，當時本地老牌家族永倫集團四出購入優質寫字樓，並斥5.3億入市承接皇九頂層，呎價6.18萬元，一度創甲廈呎價新指標。其後2019年起，甲廈市況受社會事件、新冠疫情等衝擊，直至近一年息口上升導致經濟欠佳，以及近來中美貿易戰等。經歷多個風浪，單位最近以2.3億元轉手，呎價跌至2.68萬元，較7年前購入價跌約57%。
價格跌一半，到底帶來甚麼指標？該單位不僅為全港指標甲廈的頂層，享有極佳景觀，更附設一個5,000呎平台，是甲廈極罕有連平台單位，換言之，屬非常罕有可供發售的甲廈單位。
過去一年，甲廈價格出現斷崖式下跌，全因高息環境加上營商環境欠佳，業主被迫大幅降價，令不少指標甲廈單位價格，跌至10多年新低水平，從高峰期比，平均跌幅由4至6成不等。當價格出現急挫，市場一直在尋底，到底甲廈價格跌勢何時終結。
港交所購交易廣場多層 呎價4.2萬
按是次呎價2.68萬元計，雖然較多年前跌一半，但較同廈去年高層單位呎價2.3萬元相比，價格已稍為企穩，至少反映中環優質甲廈呎價，可維持在2.5萬元以上水平。
4月份港交所 （00388） 以63億元，購入中環交易廣場高層多層單位，實用面積呎價約4.2萬元。若以一般大業主商廈，實用率約8成計算，即建築面積呎價約3.3萬元。若把兩宗成交對比，位置上交易廣場比起皇后大道中9號更勝一籌，屬本港其中一幢超甲廈，價格高於皇九兩成屬合理水平。
近兩個月皇九及交易廣場成交呎價，反映中環優質樓層仍有價有市，亦為甲廈市場定下短期指標，預計價格暫不會再大幅下挫。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論