2025-06-10
東方日報
早前提到今年上半年樓市氣氛不俗，但沒有在樓價反映出來，主要反映大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）又失守136點關口，最新報135.59點，為逾8年半低位。展望下半年，坊間看法以正面樂觀居多，看好銀行同業拆息（HIBOR）下跌會令供樓負擔減輕，「供平過租」會令需求增加，繼而撐起樓價。然而，現時仍認為樓市全年表現只會大致持平。
銀行「水浸」未必持久
日前有本地大型銀行估計，隨着HIBOR及存款利率急劇下降，本港租金水平正在上升，估計會有更多用家轉租為買，令樓市獲得更多支持。發展商或趁機調高定價，調整銷售策略以增加利潤。
確實，去年第三季起雖然美國聯儲局帶頭減息，本地銀行亦有緊隨減最優惠利率（P），但前後3次減息合共0.625厘，累積的減息效應可能不足以改變市場走勢，但今次以HIBOR下跌帶動的減息，其幅度遠比去年大，實際按揭息率由3.5厘下降至兩厘以下，相信對樓市有一定提振作用。
當然，不少分析認為銀行「水浸」情況不會持續太久，一個月HIBOR早晚會回升。同時，看到市場尚有更深層次的信心問題，當前宏觀政治經濟不穩，就算近期大家開始領略到很多國際貿易戰的角力最終都是「TACO」（Trump Always Chickens Out）收場，特朗普政府任期還有3年半，買家選擇繼續觀望也無可厚非。即使有買家願意入市，也可想像到其心態是要執平貨，務求自己是低於市價入場。
另一邊廂，港人亦正面對政府財赤和市民消費模式改變（北上消費）等挑戰，當中最根本的還是供求問題。根據房屋局資料，未來3至4年間可提供的一手住宅單位數目達到105,000伙，雖然數字回落至近7個季度的新低，但現樓貨尾的數目卻同時升至28,000伙，達到歷史高位。發展商情急散貨，造成量高價低的情況。這些宏觀因素轉變及信心恢復需時，單說樓價走勢的話，要談樓市大反撲還有點言之尚早。
不過，撇除樓市不談，因為成交量不少，上半年按揭市場表現其實不「曳」，尤其是一、二手樓成交量在5月繼續反彈，相信是跟HIBOR下跌有關。
按揭市場表現回暖
金管局最新數據顯示，一手物業按揭的批出宗數先由去年10月的全年低位983宗大幅抽升至2月的2,108宗，然後再稍回落到4月的1,993宗。二手樓則由去年10月的2,610宗反覆升至4月的3,150宗，首4個月一、二手物業的總批出宗數分別有7,852宗和10,946宗。暫時各項數字均符合去年底預期，原有的預測可維持不變。
由於沒有水晶球預知未來，即使是專家也會看錯。摩根士丹利亞洲區前主席羅奇去年發表文章指香港已「玩完」，到近日他修正說法，表示香港在中美角力之下，會因其「中國特質」而再次崛起。以股市為例，誰會想到今年港股就因為一個「碟仙」（網民為DeepSeek起的花名）橫空出世，藉估值修復迎來一個小牛市？所以說話不能說得太死，下半年局勢發展不妨拭目以待。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣