2025-06-09
星島日報
「供平過租」意思指供樓金額平過租金，過往較普遍在減息期出現。去年本港展開減息周期，基於樓價與租金走勢背馳，漸多人注意到物業市場「供平過租」的情況趨增。最近受資金湧入本港帶動，自5月份銀行同業拆息HIBOR大幅下挫，月內與樓按相關的1個月拆息由月初約3.98%一度急跌至0.57%（5月26日數字），累積跌幅逾3厘多，令當日計市場H按息跌穿2厘至1.87%（以市場H按息H加1.3%計），對比月初H按息3.5%大幅下降了1.6厘，以現時平均按揭額約500萬及30年還款期計，每月供款減少達4295元，減幅為19%接近兩成。
定存息率跌至低於2厘
按息下跌固之然減輕業主的供樓負擔，亦令供平過租的幅度進一步擴闊，現時租金回報平均達3.5%，部分達4%以上，市場按息跌至2厘或以下水平，令月供金額明顯低於租金；以7成按揭及平均租金水平計，每月供樓金額已平過租金逾1成。以樓價600萬為例，平均租金回報率3.5%計算租金水平，並以上述按息低至1.87%及7成按揭、30年還款期計，月供15252元對比月租17500元，每月供樓金額低於租金達13%，市場進入「供平過租」時期。再者，今年租務旺季即將開始，租務需求上升料將繼續推升租金，在租金上升而息率下跌的走勢下，供平過租的情況將更為明顯，或進一步刺激「轉租為買」需求；另一方面，在息率跌勢下定存息率已普遍跌至低於2厘，定存回報率已明顯低於租金回報，相信亦同步推動「買樓收租」意欲。
然而，供樓與租樓從來不就是單單比較每月供款和租金，而是需作全盤考慮包括首期及開支的比較及預算、自身財務狀況、長短線換樓計劃、流動資金對比資產價值的分佈等等。買樓擁有自己的安樂窩一直是不少人的目標，入市後單位可作居住用途，亦附有投資價值，當樓價向上，業主便可坐享財富升值，又或在踏上置業階梯後，透過物業升值及日後收入增加，在轉售單位後獲得更充裕首期升級更理想的單位。不過，要注意買樓入市的費用不輕，除了首期，亦涉及律師費、代理佣金（二手物業）、裝修費用等；供樓以外亦有管理費、季度差餉及地租等費用。業主亦需承擔樓價一旦下跌的風險，須考慮自身持貨能力並有承受樓價波幅的準備；在供樓方面，業主亦需承受按息利率因應市場出現波動上落的風險。
須考慮自身持貨能力
至於租樓的好處是所需資金要求較低，入場成本少，毋須籌措首期、置業印花稅及律師費等開支，只需預備按金及支付每月租金，租金一般已包括管理費、差餉、地租。換言之，租客可保留更充裕的流動資金，亦毋須承擔樓價下跌的風險，租約期滿可因應需要（例如工作或子女上學地點的變動）選擇搬遷。租住單位雖然彈性較大，但卻沒有長遠定居的保證，業主或年年加租，又或基於自用或其他原因於完約後收回單位。租客亦不能按自己喜歡的風格隨意裝修單位，而不少人不喜歡租樓的原因是，租金純屬支出，不能如買樓般可累積資產財富。租客租樓10年、20年就只是淨付租金，但業主供樓猶如儲蓄，供滿層樓擁有全部業權，可將單位留給後人。
王美鳳中原按揭經紀董事總經理