2025-06-07
東方日報
位處紅磡將軍澳區 可建近萬伙助撲水
樓市低迷，負責舊區重建的市建局亦陷「高買低賣」困境，連年財赤。行政長官會同行政會議昨日宣布「輸血」措施，通過以1,000元象徵式地價，向市建局批出紅磡庇利街及將軍澳第137區兩幅用地，租期50年。土地將改劃作住宅用途，共涉逾9,500個單位，地政總署對兩幅用地的名義地價估值高達132億元。政府對是次批地訂明要求，要求市建局善用兩幅用地作為其資產，提升融資借貸能力，以審慎理財方式維持市區重建的動力。有智庫認為，兩幅用地均屬準熟地，最快可於5年內推出市場，料有助緩解市建局未來5至10年內的短期現金流壓力。
政府指，兩幅用地原本分別預留作學校和公營房屋用途，沒有預期可帶來賣地收入。稍後須通過法定城規程序改劃作住宅用途。其中一幅位於紅磡庇利街與浙江街交界，淨面積約0.761萬平方米，以總地積比率9計算，可建總樓面面積約6.849萬平方米，料可建約1,220個單位；地皮原本預留作學校用途，教育局檢視後認為可釋放用地作其他用途。
另一幅用地位於將軍澳第137區，淨面積約9.15萬平方米，以總地積比率7.8計算，可建總樓面面積約71.37萬平方米，料可建約8,310個單位；地皮原預留作公營房屋發展，考慮房委會項目優次變動，以及未來10年公營房屋土地供應充足，決定改變用途。
兩幅地名義地價共132億元
發展局向立法會提交的文件則顯示，地政總署評估庇利街用地及將軍澳用地的名義地價估計分別為42億元和90億元，局長甯漢豪指出，市建局是政府市區重建工作的重要夥伴，但大規模的重建項目涉及龐大的收購開支，加上近年物業市道偏軟，市建局項目出現「高買低賣」情況，甚至流標，影響其現金流。
她續指，政府一直為市建局提供財政支援，兩幅以象徵式地價批出的用地，在招標後會為市建局帶來現金流入，讓市建局有空間考慮是否開展新項目，這種實質財政支持將有利於市建局維持AA+的高信貸評級，並在未來融資活動中，以有利條款獲得資金。她補充，庇利街用地可與市建局在九龍城一帶的重建項目產生協同效應；而將軍澳用地則可讓市建局適時善用土地資源。
籌備改劃 料5年內推出市場
此外，政府對是次批地訂明要求，包括要求市建局善用兩幅用地作為其資產，提升融資借貸能力，以審慎理財方式維持市區重建的動力。另一方面，市建局須聯同政府檢討和改善其運作和財政模式，在市況波動時，仍能以可持續的財務模式，推動重建工作。市建局亦應建議如何加強樓宇復修，以延長舊樓的可使用年期，降低重建的迫切性。市建局須在明年內提出具體建議。當局又指，截至2024年3月31日，政府以象徵式地價向市建局批地而少收的地價總額已達253億元。
市建局歡迎批地，相信有助進行新一輪融資，以應付未來數年舊區更新所需的現金流，特別是現正進行的6個重建項目，涉及約235億元的收購開支。市建局預告將聯同規劃署，籌備向城市規劃委員會，就庇利街用地，改劃為住宅發展的申請，期望能改善土地資源、提升效益。至於規模較大的將軍澳第137區土地，市建局將會進行全面研究，以探索在市區更新框架下不同實施模式的可行性。
西貢區區議員張美雄指出，批出的將軍澳用地位於137區北面，毗鄰將軍澳工業邨及日出康城，形容該地背山面海，位置優越，屬區內優質「準熟地」，建議發展低密度住宅，避免興建「牙籤樓」或「屏風樓」，以保持將軍澳臨海宜居特色。
有智庫則指，是次政府批出的兩幅土地屬於準熟地，經改劃、平整、招標及興建程序後，最快可於5年內推出市場，料有助緩解市建局未來5至10年內的短期現金流壓力，確保市區重建項目在市場下行時不致停滯。又建議政府與市建局長遠須把握北部都會區發展機遇，研究透過「注地」方式在北都興建重置住宅單位，不僅能安置受重建影響的居民、加速重建進度，還能減輕現行賠償機制的財政負擔，從而擴大市區重建規模。