2025-05-29
經濟日報
港元拆息回軟下，供平過租更為顯著，不止租客轉軚上車，收租客亦伺機撈底執平貨，尤其受惠於「百元印花稅」的細價樓，更成為追捧對象。
樓價平息口低 細價樓交投趨增
據早前美聯研究中心綜合土地註冊處資料顯示，截至5月22日統計，逾300萬至400萬元二手住宅（包括私人住宅及公營房屋）註冊量佔比，自今年2月約18.1%後錄顯著攀升，4月突破2成升至約23.7%，至本月首22日計，進一步攀升至約24%，創自2016年8月後的逾8年半新高，並已連續2個月企穩逾2成水平。
300萬、400萬元細價樓交投佔比創新高，反映入市成本降，「數口精」的投資者更乘樓價平、息口低，「重價不重質」，不介意買入面積細、樓齡大的屋苑或單幢樓，只着眼於單位的租金回報有多可觀。
如屯門區有投資者眼見新屯門中心一個2房單位樓價低於400萬元，即使屋苑樓齡已屆35年，但勝在屋苑已完成大廈維修工程，加上百元印花稅下，入市門檻降低，斥資399萬元購入單位長線收租用，以單位目前市值租金約1.2萬元計，料可享租金回報約3.6厘。
另外，市區上車屋苑牛頭角得寶花園，中層1房戶，3星期前以360萬元放售，現獲投資客以323萬元市價承接，據悉，買家因單位價錢相宜，加上屋苑鄰近港鐵站，出租潛力優厚，故睇樓數次後決定承接上述單位。
參照目前市場同類單位市值月租由12,300至13,000元計，若單位作出租用，租金回報可達4.6厘至4.8厘，逼近5厘水平，完勝不少大屋苑。
得寶花園倘出租 回報可達4.8厘
盡管低息環境持續下供平過租，誘使租客升級做業主，但實情是市場上租金有升無跌，如市場新近承租的沙田第一城細單位，實用面積284平方呎，為屋苑最細面積的2房，雖面向巴士總站，但因為有裝修，於零議價下以16,800元租出，呎租高見59元，為屋苑呎租新高，租金較年初同類單位尚要高出12%。
而現時屋苑同類型的2房，400萬元以下尚有供應，對收租客而言，只要入場門檻低，租得好價，回報高，何懼樓齡大。
業界指，細價樓佔比大幅回升，既與今年2月預算案將百元印花稅的物業價值上限由300萬元提高至400萬元，令樓價介乎逾300萬至400萬元物業入市成本大為減低，隨着租升價跌，吸引用家轉租為買，細單位普遍享較高租金回報率，亦吸引投資者入市，均成為此類細價物業交投佔比上升的動力。
但值得留意，5月註冊個案一般主要反映4月市況，而近期拆息顯著回落對樓市的影響，或有機會進一步推升相關銀碼的細價物業交投佔比。
撰文 : 唐榮