2025-05-27
經濟日報
上周約朋友午膳，本想去一家老字號上海菜，結果同事打電話訂座聽說菜館已停業，筆者還不相信，親自走去看，果然已經在閉門裝修、更換租客了。
這家知名菜館曾經和筆者的另一位朋友有些淵源，在菜館開業初期，朋友還曾提供過一些幫助，風風雨雨幾十年，看着菜館發展壯大、分店愈開愈多，如今又看着菜館一間間分店關門、最後全線結業，物是人非，令人唏噓。
聯想到之前鬧上新聞頭條的海皇粥店全線結業，同樣是一家扎根香港幾十年的老字號粥店，同樣是不敵環境改變的逆風，被迫結業。種種迹象反映香港餐飲業的大環境確實變了，過去曾經成功的經營模式已經無法適應變化了的環境。
消費降級北移 礙零售餐飲業
據媒體報道，今年上半年至少已經有13個連鎖餐飲品牌全線結業。當中不乏過江龍人氣店、本地茶餐廳、老字號等，而台式品牌更成為結業潮的重災區，從牛肉麵店、麵包店、台茶店均有品牌於今年全線結業，充分說明飲食業結業並非個別現象。
餐飲業出現大量結業，直接原因可能與消費持續北移、香港經濟受周邊不利影響等原因有關，深層原因則與資產市場下跌引起的金融收縮有關。
表面上看，疫情結束後香港和內地融合的步伐明顯加快，最突出的現象就是港人北上消費潮持續。現在每到節假日，港人北上的規模遠遠高於內地旅客南下規模，揸車者可以明顯感到一到節假日路上就特別空，對餐飲零售行業都有不利影響；另外，內地遊客旅遊方式從「購物遊」變為低消費的「深度遊」，同樣對中檔餐飲和零售業不利。
現在內地和香港都存在消費降級的問題，看起來受打擊最大的就是中檔餐飲，因為高檔餐飲規模小總有一定的有錢人需要，低檔餐飲則是消費降級的方向，惟有中檔餐飲既達不到高檔餐飲的精致度，又需要有一定的規模，在當下的環境兩頭不到岸，成為餐飲業的重災區，很多老字號就是為此結業。
餐飲和零售的低迷對商舖市場有重大不利影響，而經濟的低迷、外圍環境的不確定、美國的打壓，又對寫字樓市場有重大壓力。目前，商舖和寫字樓市場已成為香港資產市場最弱的環節。
據仲量聯行發表《2025年第一季市場概覽》報告，大部分香港商業及住宅物業的資產價格及租金於今年第一季持續下跌，整體寫字樓錄得負143,400平方呎的淨吸納量，空置率於3月底升至13.7%，該行預計今年甲級寫字樓租金仍將下跌5%至10%。
從最近的一些成交個案來看，不管是寫字樓和商舖，成交價較之高峰都有巨大跌幅，最慘烈的跌幅約有70%，而且寫字樓和商舖近年成交都連年下跌，缺乏交易對手，流動性較差。
目前香港的房地產市場中，住宅可能是相對較好的部分，租金走強，雖然價格也普遍較高峰跌了20%至30%或更多，但低位承接力較強，只要價格合適，銷售基本不成問題；商舖和寫字樓的問題則較大，價格普遍較高峰下跌了30%至50%甚至更多，而且承接力不強。
商廈舖市不景氣 恐累及銀行
物業市場的不景氣，直接的後果就是造成了壞帳增加、金融系統被動收縮。由於歷史上香港物業長期處於升值通道，相當多的香港有錢人都把投資物業作為其中一項主要的投資手段。一般而言，投資物業需要的資金較大，多少都會用銀行貸款的槓桿放大，當物業價值普遍跌幅超過30%時，首期只放30%的人等於全部本錢已經虧光，銀行會追收按金。即使銀行因為考慮社會穩定，不要求住宅客戶增加按金，但對商舖和寫字樓就未必那麼友好了。
樓市特別是商舖和寫字樓市場的大跌，對香港的物業投資者和發展商打擊很大，不少老牌物業投資者血虧賣樓，就是因為物業估值下跌、抵押物不足被銀行追收貸款所導致，某老牌地產發展商資金鏈持續緊張，同樣是因為物業市場下跌所引發。如果物業市場長期低迷，客戶資金耗盡、無法還款的話，最終恐將累及銀行。某間一向甚少裁員的本地大銀行，最近大量裁員，可能就與銀行資產質素轉差有關。
地緣政治風險、消費降級、消費北移打擊了香港的商舖和寫字樓市場，物業市場持續下跌將風險傳染給了物業投資者和地產商，投資者和地產商又通過抵押貸款將風險傳染給了銀行，銀行面對資產市場下跌、資產質素轉差，為求自保又會收縮信貸、要求客戶增加抵押物或還款等。結果是，資產市場的下跌，最終會演變為被動的金融收縮，極端情況下甚至可能引發金融系統風險。
香港第一季在出口帶動下，GDP增長3.1%，尚未反映貿易戰衝擊；而私人消費開支跌1.1%，較去年第四季跌0.2%有所擴大，零售貨值則連跌13個月（至今年3月），反映出資產市場下跌可能通過被動的金融緊縮已經影響到私人消費。由於私人消費佔香港GDP約65%（2025年第一季），私人消費的下跌對香港經濟的負面影響甚大。
宜寬投資移民門檻 力吸外資
內部消費轉弱使得香港經濟更依賴於外部因素，但外部因素何時好轉又難以確定，中美90天對等關稅暫緩之後，大概率關稅還會有所上升，對下半年出口構成壓力。北部都會區加速發展可以為香港經濟提供助力，但目前還處於收地建設階段，惠及的人群有限；大力吸引遊客最終能產生多少經濟貢獻也不確定。因此，香港經濟未來仍將面對較多的內憂外患。
可否考慮從大力吸引人「財」來港入手，增強香港的實力和內部消費。政府的高才通等政策雖然有一定效果，但口子是否可以再開大一些，務求可以吸引更多的人長期留在香港；人口政策是否可以更積極一些，譬如降低投資移民門檻，准許投資全部買樓等，以吸引更多人和更多錢。另外，也可以考慮引入更多的新移民，增大人口規模；吸引外資過去一向是香港的強項，但美西方的負面宣傳令外資對香港國安法有誤解，如果政府可以想辦法化解誤解，相信對吸引外資來港會有一定幫助。
總之，在經濟前景仍欠明朗之際，千方百計主動吸引更多的人、「財」來港，可能會對香港的內部消費有即時裨益，有助提振經濟。
撰文 : 楊玉川 華大證券首席宏觀經濟學家
行政總裁
香港金融管理學院客座教授
香港四川社團總會副會長
欄名 : 香港競爭力