2025-05-27
經濟日報
環球金融市場時刻在變，受關稅戰、美元貨幣貶值、債務攀升、財政紀律鬆弛、政策風險加劇、頑固通帳預期等疊加因素，加上早前有國際信貸評級機構將美國國債評級下調，令近日美國國債出現拋售。
美國國債收益率急速上升，十年期國債收益接近4.6厘，三十年的國債更升至五厘以上，債券息率增加令美國股市顯著受壓，連帶港股於24000點的關口出現嚴重阻力，短期股市肯定受壓。
不過股市受壓的同時，樓市卻出現不少利好因素，特別是近期本地銀行拆息持續回落，對於部分業主來說，短期供樓負擔明顯減低，按5月23日的1個月同業拆息再跌至0.58厘的3年幾低位，最新實際按揭利率跌至不足1.9厘，遠低於最優惠利率按息的封頂息率。雖然業界一再強調拆息回落只是短暫現象，預期一個月同業拆息稍後會回復至3厘以上的正常水平，不過無論如何，由於過去一個多星期，一般H按的實際息率已跌至頂封息率以下，拆息回落的現象已等同於短期減息，令部分業主下月供樓負擔會降低（因為銀行以每月重訂當時的同業息率計算下月供款）。
未來3個月 租金升勢顯著
拆息回落令市民實際供款減少的同時，另一個利好因素是隨着整體租金持續向上，租金回報自然有所回升，加上已臨近六月，每年六月至八月的暑假期間均屬於租賃市場的高峰期，去年年中整體租金便顯著上升近3%。再者未踏入暑假，近期個別地區的租賃市場已出現缺盤現象，相信未來3個月租金升幅勢必顯著。目前一般租金回報已升至3厘半以上水平，個別更錄得4厘以上回報，加上近期拆息回落下，部分銀行的定存息率更已回落至2厘以下的水平，租金回報已顯著高於定存息率，買樓收租變得相當吸引。
盡管近期樓市充斥利好因素，不過基於過去一段時間樓價持續整固下，目前買家心態依然審慎。無可否認目前市場上不少買家有着「搵平盤」的心態，有買家會追求供平過租，更希望是供樓遠低於租金，同時間買樓收租的投資客自然會追求高回報率投資。總括而言，目前市場「搵平盤」心態強勁，加上現時市場仍然供過於求下，買家有一定選擇下自然想「搵平盤」，不過隨着新盤庫存減少，以至二手市場筍盤買少見少下，相信樓價有機會短期內見底回升，買家亦會加快尋覓筍盤。
撰文 : 吳啟民 世紀21香港行政總裁
欄名 : 專家論市