2025-05-22
東方日報
目前本港樓市前景未算明朗，部分看淡後市的業主或會先止蝕離場，然後靜待時機再度入市。對於有意賣走手上物業的業主，要留意提早還清按揭貸款所衍生的額外成本。
放貸為銀行其中一個重要收入來源。為了保障自身利益，一般銀行都不會容許已借下大額物業按揭的業主輕易「彈出彈入」，提取貸款後，還未有交付太多利息就全身而退。通常按揭貸款設有罰息期，長度為一至3年。若借款人在罰息期間提前償清貸款，就要繳付一筆額外的罰息，金額可以為貸款額的1至3%，並且借款人有可能會被要求退還當初貸款獲批時所獲的現金回贈。
或須歸還現金回贈
愈早償清貸款，銀行給予的懲罰愈大。以一些大型銀行為例，如供款首年就提早還款，不少銀行會收取貸款額3%或5萬元，以較高者為準，假設一個800萬元的單位，承做七成按揭，借取銀行560萬元，其後業主評估物業未來數年還有排跌，繼而決定提早償清貸款將物業賣出，業主則需要支付約17萬元的罰息。大多數銀行會以原貸款額計算罰息，只有少數會以剩餘的貸款額為基礎計算罰息金額。
罰息隨着業主的還款方式不同還會有其他變化。以前述個案來說，業主在第一年就還清貸款，銀行白忙了一場，罰息利率自然較高，但理論上踏入第二、3年，罰息金額將會逐漸減低，此尚未計業主或要歸還當初成功申請時所取得的現金回贈等。此外，全數還款和部分還款的罰息計算也有不同，後者的息率較低，有可能是前者的一半。
除了單純出售物業，也有些業主會提前償清貸款，繼而將物業轉按到其他銀行，以賺取另一間銀行提供的更優惠利率和回贈。不過，這類個案考驗業主的盤算能力，皆因提前還款可能涉及其他費用，如贖契費、律師費等，而單純比較不同按揭計劃要看清楚轉按銀行除了現金回贈，還有沒有提供高息按揭存款掛鈎戶口等其他優惠，這些均要在計算整體成本時一併考慮。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣