港元結餘上升利樓市

近日，香港銀行體系結餘大增，香港基於聯繫滙率機制下，金管局短期內四度入市以承接美元沽款，從而令銀行體系結餘在短時間內大升至1,741億，創2年半新高，這個現象對香港經濟及樓市均有利。 香港作為國際資金避風港，無論歐洲、亞洲、日本以至香港都有資金流入，因為港元跟美元掛鈎，很多投資者希望分散風險而兌換沒有滙率風險的港元。財政司司長陳茂波表示，香港是自由港，沒有外滙管制，資金來得快去得快，當資金來到並停泊在香港時，在資金充裕下，息口預期維持於一個較低位置一段時間，這樣對香港營商環境以及供樓均有好處。 香港人供樓的利率一般是以最優惠利率「P」或是銀行同業拆息「H」計算的，兩者以較低者為準，一般為「H」加1.3厘。近日由於銀行體系結餘大幅度上升，令到一個月銀行同業拆息在5月9日低見1.93厘，即是供樓利息只需要3.23厘，大幅減輕供樓利息支出。 同時由於銀行拆息大幅回落，以致港元定期存款利率亦下跌至1.5%水平，相比以往銀行定期可享有5厘實在相差太遠，從而令港元定期的資金，需要考慮其他方面的投資出路，而轉入股票市場當然是其中一個選項，但是股票市場波動較大，並不適合保守或長線投資者，故此買樓收租便是另一個選項。 供樓比租樓便宜 因為以現時樓價水平及收租情況比較，香港細單位的收租回報率肯定高於現時銀行定期，以沙田河畔花園為例，現時樓價大約是330萬元，每月租金約1.2萬元，即每年收租回報率有4.4厘，遠遠高於現時銀行定期的1.5%。如果以上述樓價為例，借七成按揭，利率3.5厘，還款期30年計算，每月供款為10,373元，當中更有3,636元為本金，換言之：供樓比租樓便宜。 利率下跌除可吸引投資者買樓收租入市外，亦可吸引現時的租客「轉租為買」。雖然以目前的環境，利率下跌並不會令到樓價飈升，但在租務市場暢旺的情況下，是可以起到支持及穩定樓價作用。 香港在2020年，同樣亦都有大量資金流入，令當時銀行體系結餘大幅上升，導致銀行同業拆息不斷回落，有利營商環境，同時更令香港樓市在那段期間「價量齊升」，並在2021年8月創下樓市高位。故此，香港銀行體系結餘上升，將會對香港樓市有利。 撰文 : 謝順禮 嘉興地產行政總裁 欄名 : 專家論市