資本化率看2025年首季亞太區房地產市場格局

2025年首季，亞太區房地產市場在環球經濟不確定性中呈現分化走勢。整體而言，投資者態度趨於謹慎，主要受全球關稅政策與利率變動的未明朗因素影響。在此背景下，香港市場整體市場仍面臨挑戰，同時也隱藏着結構性機遇。 　香港甲級寫字樓市場持續承壓，資本化率維持在3.1%至4.1%的區間，顯示投資者對該板塊的預期仍未見明顯改善。空置率上升與租金下滑成為主要隱憂，尤其核心商業區的傳統大型辦公空間需求減弱。市場也出現結構性轉變，由於企業對成本敏感度提高，帶動中小型單位需求上升，趨勢反映企業在營運策略上的調整，可能重塑未來寫字樓市場的供需格局。 香港零售物業資本價值已從高峰期顯著回落，目前資本化率維持在3.25%至5%區間，反而創造潛在的投資機會，隨着旅遊業持續復甦與本地消費情緒改善，核心商圈租金逐步趨穩，核心地區如銅鑼灣、尖沙咀等地的優質零售物業仍保持相對穩定的租金水平，這與北京、上海等內地一線城市情況類似，當地主流商場同樣錄10%的年租金增長。香港零售市場正業務轉型，傳統以奢侈品為主導的零售模式正向多元化的方向發展，如線上購物，線下體驗，這種轉變體現在租金結構上，一些能夠提供獨特消費體驗的零售空間仍維持較高租金水平。 工業物流板塊表現亮眼 香港工業物業市場首季表現平淡，資本化率介乎3%至4.1%。主要受環球貿易不確定性影響，投資者對該板塊持觀望態度。然而，隨着區域供應鏈重組持續推進，以及大灣區產業升級帶動的物流需求增長，中長期而言，香港工業資產仍具戰略價值。特別是與跨境電商相關的高規格倉儲設施，未來可能成為市場關注焦點。 　放眼整個亞太區，工業物流板塊卻表現最為亮眼。印尼雅加達工業資本化率顯著壓縮至7%至8%，主要受電商與新能源產業的強勁需求推動；南韓首爾物流設施也吸引大量外資流入，反映投資者對東北亞供應鏈樞紐的長期看好。同時，中國市場正經歷結構性調整，資產管理公司加速處置不良資產，為市場注入新投資機會。 整體而言，2025年首季亞太區房地產市場「穩中有變」。香港市場短期仍面臨挑戰，但零售消費回暖與工業板塊的區域性中長期機遇值得關注。投資者宜密切跟蹤利率政策走向與產業結構變化，在市場調整期中尋找具長期價值的投資目標，隨着下半年經濟基本面及地緣政治狀況漸現穩定的勢頭，市場或將迎來更明確的發展方向。 曾展鵬 高力香港署理估價及諮詢服務主管