2025-05-19
星島日報
受到關稅貿易戰的衝擊，今年四月份樓市明顯受壓，惟踏入月底正式開始推售的西沙全新盤SIERRA SEA熱賣，為一手市場重新注入動力，並且項目於五月份接連的推售亦取得旺場，反映購買力已陸續釋放，多個新盤更部署月內或短期推出，搶佔市場購買力。
回顧今年首四個月，香港樓市呈現「一手旺、二手靜」的格局。自2月底《財政預算案》推出利好措施後，市場氣氛一度回暖，然而隨着是次貿易戰爆發，投資情緒短暫受挫，住宅交投亦受影響。
不過，隨着貿易戰的衝擊逐漸消化，加上資金持續流入，市場預期5月後樓市將逐步回穩，新盤推售步伐加快，二手市場亦有望止跌，整體表現或趨向「一手升、二手穩」。
新盤主導市場
今年首四個月，新盤成交量錄得約5511宗，雖較去年同期下跌16.5%，但仍創下六年同期次高紀錄，反映發展商積極推盤下，購買力聚焦一手市場。
相反，二手交投表現疲弱，首四個月成交量約1.38萬宗，按年下跌約7%。而樓價方面，「美聯樓價指數」截至5月12日報127.53點，年內累跌約0.47%，跌幅已較2023年（全年跌約5.8%）及2024年（全年跌約6.9%）明顯收窄，顯示市場下行壓力有所紓緩。
相較2018年貿易戰，今次貿易戰對香港樓市衝擊較為輕微。2018年貿易戰爆發後，恒指下半年下跌約11%，樓價及租金亦分別從高位回落約10%及4%，一、二手成交量更顯著下跌。反觀今次貿易戰，股市雖曾急挫，但很快收復大部分失地，恒指單月僅跌約4%。
另外，樓市方面，4月份租金按月上升約0.4%，而樓價則窄幅上落，亦未見大幅波動。成交量方面，跌幅亦遠低於2018年貿易戰時期，目前市場對貿易戰的承受能力增強，樓市表現相對穩定。
資金流入利好 按揭息率望回落
近期港元匯率強勢，多次觸發強方兌換保證，反映資金持續流入香港。截至5月12日，銀行體系結餘回升至1,741億元水平，1個月香港銀行同業拆息跌至1.92%。
若資金流入趨勢持續，按揭息率有望進一步回落，減輕買家負擔。此外，市場普遍預期，美國年內將減息三次，本港息口亦有機會跟隨下調，加上政府全面「撤辣」及租金回報率改善，均為樓市帶來支持。
次季租金將攀升
除此之外，租務市場成為樓市亮點，隨着租務旺季來臨，內地學生提前來港覓租，預計第二季租金將進一步攀升。值得注意的是，「供平過租」的局面，以及租金回報率正利差亦將進一步擴闊，將帶動更多市民考慮「轉租為買」，甚至吸引投資者入市。
日前，美國宣布關稅戰暫停90天，在貿易戰陰霾漸退及資金流入的情況下，估計次季一、二手交投有望上升，但樓價仍有調整壓力。
張子存
美聯住宅部營運總監