2025-05-13
經濟日報
在全球供應鏈重組的大背景下，香港樓市正面臨前所未有的結構性挑戰。資金正持續流向韓國、東京等亞洲城市，香港這個傳統以地產經濟為主導的城市，急需找到新的競爭優勢。
住宅市場方面，雖然價格從高峰回落約15%至30%，但仍有相當的韌性。差餉物業估價署數據指出，當前樓價仍高於2014年水平，而金管局0.12%的按揭拖欠率更反映市場仍穩健。銀行要求供款不超過收入50%的規定，為市場提供了重要的緩衝。
商業物業調整 需推動轉型
不過，全球供應鏈重組和關稅上調帶來新的不確定性。美國對華加徵關稅會推高進口成本，加劇通脹壓力，這或延長高利率周期。這種情況下，邊緣買家會推遲入市，企業經營壓力亦間接影響住宅需求。
商業物業市場方面，核心商業區寫字樓空置率已達15%以上，部分區域租金較高峰期下跌逾40%。現時商業物業的業主承受租金下跌、銀行還款未有顯著下調的壓力，加上商業物業買家不多，香港商業樓宇市場的「資金供應鏈」出現斷裂情況。
面對這些困局，政府必須展現出破釜沉舟的決心。
面對商業物業市場的調整，政府需要積極推動轉型。就寫字樓和工廈空置率上升的問題，可參考英國和新加坡，通過改劃政策鼓勵業主將閒置商業空間轉型為學生宿舍等用途。靈活的土地政策能有效激活存貨。
北都不應走傳統賣地套路
更重要的是，香港需要重新定位地產經濟模式。北部都會區不應繼續走傳統賣地套路，而應着眼於創立香港獨有的商業模式及景點，打造全新的生活圈，推動本地及內地居民於香港消費，為商業物業市場注入力量及需求。
總括來說，在全球供應鏈重組的浪潮下，政府必須擺脫依賴地產收入的舊思維，通過土地靈活運用和產業多元化，重建香港物業市場的競爭力。這樣能避免香港在區域競爭中落後，亦能為樓市找到可持續的新出路。
撰文 : 胡子申 第一太平戴維斯投資部資深董事
欄名 : 專家論市