2025-05-12
東方日報
香港樓價高企，絕大部分市民無法一筆過（Full pay）購買住宅物業，多數要透過向銀行或其他機構申請按揭貸款，然後邊住邊供。然而，當大部分人都靠按揭上車，銀行本身亦要面對資金調配的壓力。銀行之間會互相拆借資金，香港銀行同業拆息（HIBOR）正是反映銀行之間短期借貸成本的利率指標，當銀行資金緊絀，拆息自然上升；反之，資金鬆動，拆息便會回落。
港元拆息會按不同期限釐定，其中一個月拆息尤為重要，因為它直接影響本地樓按市場最常見的浮息按揭（H按）利率。上周四，一個月拆息單日大跌近0.985厘至2.09厘，是自2022年9月以來首次跌穿3厘水平，意味不少近年才上車、一直供封頂息的H按業主，終於迎來實際按息低於封頂位的日子。
兩年首跌穿封頂息
這次拆息急跌，背後主因是銀行體系結餘大增。由於港元匯價持續觸發7.75的強方兌換保證，金管局近日多次入市「買美元、沽港元」，單在4日內已注資逾1,294億元，令銀行體系總結餘由原來的逾800億元倍增至逾1,700億元。隨着市場資金增加，銀行借貸成本回落，拆息應聲下跌。市場普遍預期，即使美國聯儲局暫時不減息，但若資金繼續流入，拆息仍有機會進一步下探。
事實上，自去年下半年起，本港進入減息周期，多家銀行已多次調低最優惠利率（P）。本來大部分新批按揭的實際按息維持在約3.5厘，過去即使拆息有所回落，也一直未有跌穿3.5厘，以致普遍H按業主一直以跟隨封頂息率還款，實際利率為3.5厘。不過，坊間常見的H按條件為一個月拆息加1.3厘，隨着拆息跌至2.09厘，實際按息可降至3.39厘，此乃近兩年來首次H按業主可享受低於封頂息率的按揭條件。
銀行估有下降空間
這0.11厘的減幅對業主供款有多大幫助？以一個實用面積700呎、折實價約838萬元的新盤為例，若買家承做七成按揭、分30年供款，原本實際按息3.5厘，每月供款約26,341元，入息要求為52,682元，全期利息約361.7萬元。若按息下調至3.39厘，每月供款減至約25,983元，而全期利息支出則減至約348.8萬元，節省接近13萬元。
有銀行界人士估計，一個月拆息仍有下跌空間，不排除短期內進一步跌穿兩厘。利息下降料可吸引潛在買家入市，刺激年內樓市交投氣氛。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣