2025-05-12
經濟日報
近日，市場新盤焦點必定是西沙SIERRA SEA，發展商以震撼蝕本價開售，最低售價只需299萬，成為近期市場熱話。
其實新鴻基自上世紀90年代已經開始籌劃西沙路的大型項目，當中透過向當地村民買地以及換地等去收集地皮，新鴻基更分別在2017和2021年樓市高位時向政府支付補地價，總金額高達196億元，打破了香港歷史以來單一項目補地價金額紀錄。如果連同買地及換地成本，地皮總成本價高達275億元，以這個項目的總樓面面積579萬呎計算，即樓面呎價大約為4,800元。
負責擴闊雙程雙線行車
按照新鴻基和政府的補地價協議，新鴻基除了要支付天價的補地價之外，更需要負責將西沙路由雙程單線行車，擴闊為雙程雙線行車，此外還要負責興建單車徑、行人天橋、社區設施以及公共體育設施等。市場估計新鴻基為政府擴闊路面及提供公共設施的成本，大約為每呎1,500元。
而新鴻基為這個項目在過去30年的資金成本，估計每呎需要2,500元，若然再加上建築成本每呎4,000元計算，整個西沙路項目每呎成本需要1.28萬元，總投資金額更高達700億元。
新鴻基為了成為市場焦點以及盡吸市場購買力，在首批單位折實的平均呎價只需要約10,398元，絕對是「賣一間、蝕一間」，累積收票更超過4.3萬張，打破收票紀錄，榮登新票王，同時也對沙田及馬鞍山一帶二手住宅帶來不少壓力，以致二手住宅交投淡靜。
由於新鴻基今次推出共四座涉約780伙，並分三次發售，而每次都能全數沽清，而且每次價單都有些微上升，故此市場普遍認為現時樓價已經觸及底部，並吸引大量買家入市，但基於整個西沙大型項目，合共涉及約9,700伙，規模之大接近沙田第一城。
換言之，單以西沙大型項目在未來還有9,000戶待售，對市場的確會增添不少壓力，但從樂觀角度來看，若然發展商每次加推及輕微加價都能沽清，意味樓市可能已經見底，並且逐步回穩。
撰文 : 謝順禮 嘉興地產行政總裁
欄名 : 專家論市