2025-05-09
經濟日報
要數2025年熱門話題，必然離不開特區政府的財政赤字。根據2025/26年度財政預算案及近日修訂數字，過去一個財政年度赤字為803億元，超出估算數字近七成，並預計今個財政年度繼續出現670億元赤字。
縮減開支成為政府內外跨政策部門的重要課題，負責公營房屋發展的房屋局及房委會，雖然肩負保障基層住屋的重責和壓力，也不例外地有提出部分應對策略，例如房屋局月前交代簡約公屋最新進展時就有提到，經過審議優化後相關工程造價將減少超過一成，而更早之前房委會也曾表示考慮未來棄建單幢公屋。
5年供應迎轉捩點 達標需簡約屋
外界對此有不同見解，一方面對房屋部門與其他政府部門共同努力「滅赤」的做法均表認同，另一方面也擔心公屋供應和輪候因此受到影響。未來5至10年公營房屋供應將呈現何種趨勢？能否達成《長遠房屋策略》（《長策》）目標？公屋輪候時間又能否達標？削減開支會否影響公營房屋整體供應？
受惠於資助房屋供應的強勁反彈，以及項目延誤得到持續有效控制，去年公營房屋的整體落成量按年大幅上升134%，達到30,600個單位，掀起了公營房屋供應進入收成期的序幕。而展望未來5年，即2025/26至2029/30年度期間，預計傳統公營房屋的落成量將增加至平均每年32,100個單位，這是自2014年12月《長策》公布以來，首次在「第一個五年期」中達成30,800個單位的《長策》年均目標，可視為歷史性轉捩點。
如果將30,000個預計於2027/28年度前落成的簡約公屋計算在內，那麽未來5年的年均落成量有望進一步提升至37,700個單位，即超出《長策》年均目標兩成以上。
上述樂觀的落成量趨勢正扭轉過去公營房屋供應「頭輕尾重」的問題，回收單位數量亦在打擊濫用公屋等措施發揮作用下持續增加，供應利好因素大幅增強。輪候冊上一般申請宗數已經連續13個季度不斷回落，顯示需求正被有效消化。
因此，雖然公屋輪候時間在2022年轉勢向下之後，仍有上下波動的情況，但其長期下降趨勢預計仍將維持不變，有望2026/27年前達成公屋綜合輪候時間4.5年的目標。
然而，即使傳統公營房屋的中長期供應已進入收成期，但預計短期內仍將有約24,000個單位的缺口，加入要預留一定「水位」應對延誤的可能性，因此簡約公屋的短期填補作用，對當局要在未來兩個財政年度內達標將是不可或缺。
至於未來10年「第二個五年期」，即2030/31至2034/35年度期間的公營房屋供應情況，我們也通過情景分析進行估算，分析中考慮了公營房屋用地延遲交付，以及落成進度延誤兩項主要風險因素，詳細方法可參考我們早前發表的《香港房屋趨勢導航2025》報告。分析結果顯示，在最樂觀的情景下，即所有已宣布公營房屋用地都將如期交付落成，預計年均公營房屋落成量將高達48,700個單位，而即使在用地交付和單位落成均可能出現較嚴重延誤的悲觀情景，年均落成量仍達33,900個單位。換句話說，無論是未來發生哪個情景，公營房屋長期供應都將超標7%到31%不等。
10年供應將超標 需減建築開支
這些達至《長策》目標以上的超額供應，將發揮重要緩衝作用，為當局調整未來公營房屋供應策略創造有利條件。根據房委會公布的最新財政預測，房委會年度建築開支將由2024/25年度的280億元，大增至2026/27年度的395億元，並將在2028/29年度進一步達到486億元。
事實上，此財政預測僅反映了《長策》目標總單位興建量約42%的財務承擔，2028/29年度後的建築開支勢將繼續上漲。
雖然增加公營房屋項目的數量和規模以達成《長策》目標，無可避免地會導致建築開支上升，但這也觸發我們去進一步思考，是否有空間去調整開支的增長幅度。
從分析可見，導致建築開支持續增長的其中一個關鍵因素，是高難度地盤的施工限制所導致的高昂發展成本。舉例來說，部分地盤可能因斜坡及/或複雜地形條件，造地過程或變得複雜。
檢視高難度地盤效益 減省成本
另有部分地盤則則是位於擁擠社區、進出受限的小型地盤，俗稱「插針樓」項目。考慮到只有尚未進入施工階段的項目，才有可能在現階段作優化調整，我們對「第二個五年期」才落成的較遠期公營房屋項目進行了初步分析，認為其中約20%地盤可能牽涉潛在複雜地形，另有約1%地盤預計只能供應少於1,000個單位，這些地盤的推展優次和設計都有潛力可作重新檢視，以增加成本效益。
展望未來，在《長策》及輪候時間達標壓力和公共財政開支的「此消彼長」下，香港公營房屋供應策略將進入一個新階段。在過去努力下，目前的公營房屋供應情勢已趨向樂觀，有機會在滿足基層住屋需求的基本目標之上，為貢獻政府整體財政目標多出一分力，令香港未來一代能在城市住屋和財政都實現可持續發展的有利情況下安居樂業。
撰文 : 葉文祺 團結香港基金副總裁兼公共政策研究院執行總監
梁躍昊 團結香港基金土地及房屋研究主管
區浩馳 團結香港基金高級研究經理
欄名 : 知•析趨勢