2025-05-08
經濟日報
香港樓市向來是社會焦點，樓價的升跌不僅影響市民的置業能力，更牽動整體經濟及社會穩定。事實上，樓價持續高升或者持續下挫，都會帶來不同挑戰。
樓價若長期上升，市民的負擔能力就相對下降，入市人士減少，即使成功置業的買家，亦因財務壓力增加而降低消費意慾；至於「望樓興嘆」的人，則因高樓價而產生負面情緒，潛在引發社會不穩。
相反，當樓價大幅下跌，雖能讓更多市民有機會置業，但所帶來的問題肯定更大，不只市場信心會受挫，影響更深遠的是全港約170萬個私樓單位的業主。若每個單位價值下跌數十萬，被蒸發的資金就往往以萬億元計，「負財富效應」下，經濟民生更動盪。因此，筆者認為，樓市保持平穩發展才是長遠之計。
過去幾年，住宅樓價已累積下跌約3成，雖然未必已見底，但相信離底部不遠。筆者並非無的放矢，綜觀目前的樓市，其實已吸引了不同的客源支持。首先是剛性需求的用家，他們是樓市恒常動力。此類買家不受市況限制，無論市場好壞，總有入市需要；例如婚姻狀況有變、家庭成員增加或獨立、遷就校網、工作地點等，這些情況下，即使市況再低迷，需求依然存在，直接推動市場交投。
剛性用家 恒常存在
其次則是細單位的投資者，尤其是以400萬以下物業為目標的炒家，更是近期市場的活躍分子。對他們而言，市升或市跌皆是機會，猶如股票市場的波動總有人趁機入市。近期400萬元以下物業尤其受青睞，因成本低、回報率高，吸引不少炒家入場。
第三類為追求可觀租金回報率的長線投資者。對他們來說，短期波動其實不足懼，他們會專注尋找優質單位，以求達到理想租金回報率。此類投資者時刻活躍於市場，令樓市有穩定投資需求。
此外，公屋富戶亦是最近不容忽視的客源。政府日漸收緊公屋富戶政策，涉及約8萬戶的公屋富戶，或將會被要求遷出，釋放大量置業需求。不少富戶具備購買豪宅或投資物業的能力，為市場注入新動力。
最後不得不提的是內地客源，近年他們更成為重要支柱，粗略計佔總成交比例超過兩成，且持續增長。此類買家實力雄厚，需求明確，無論自住或投資，皆為樓市帶來顯著支持。
樓價已輾轉回落近3成，大部分業主不願見到價格進一步超預期下跌。與此同時，樓市的需求日漸堅實，上述各類買家都正伺機入市：這些多元化的需求已反映，盡管樓價未完全企穩，但市場確實已呈現回暖迹象；樓價止跌的日子已十分近了。
撰文 : 廖偉強 利嘉閣地產總裁
欄名 : 大行觀點