「財仔盤」 發展商另類庫存

近年發展商在推售新盤時，往往透過旗下財務公司提供高成數按揭協助買家入市，這種由發展商間接提供按揭的方案審查相對寬鬆，買家在一按上選用財務公司的比例上升。惟樓價高位回調後，不少單位淪為「財仔盤」。 拖欠財務公司供款被收樓的單位，淪為財仔盤，亦可算是銀主盤，不過，銀主是發展商，他們需要面對再次出貨的壓力。發展商為減庫存，這類財仔盤往往大幅減價沽貨，例如沙田九肚山九肚山峰單號屋，實用面積2,624平方呎，屬於4房間隔，並連約488平方呎花園及969平方呎天台，銀主原本叫價5,000萬元放盤，近日減至4,500萬元易手，呎價約17,149元。 九肚山峰單號屋 8年貶48% 資料顯示，單位原業主於2017年年底一手向發展商購入，當時成交價約8,625萬元，呎價達32,870元。是次銀主盤低價出售，8年間樓價蒸發4,125萬元，帳面大幅貶值48%。代理透露，洋房業主當年選用發展商提供的高成數按揭方案，即俗稱的「呼吸PLAN」入市，惟資金鏈斷裂，被財務公司收樓並低價出售。 事實上，像上述類似的發展商財仔盤愈來愈多，例如滿名山滿庭7座中層C室，實用面積603平方呎，屬於2房間隔，原業主2016年選用發展商的財務公司按揭，以約630萬元購入單位，早前淪為財仔盤，現時叫價500萬元（呎價8,293元）推出市場拍賣。 資料顯示，滿名山於2015年11月首推，到2016年5月，推出上述「1838一按計劃」，發展商透過同系財務公司提供8成一按，1,838天（約5年）內「供息不供本」，發展商當時表示，申請人士選用「1838一按」可毋須收入證明，但需要提供個人財務資料。 另一方面，西營盤藝里坊．2號中層H室，實用面積214平方呎，屬於開放式間隔，原業主2020年透過發展商的財務公司按揭入市，當年成交價約615萬元，呎價接近2.9萬元。惟2023年斷供被釘契，最終淪為財仔盤，上月以425萬元售出，呎價跌至19,800元，期間樓價貶值31%。 翻查土地註冊處資料，同一間財務公司去年年中至今，先後減價沽出5個財仔盤，全部為同一發展商旗下項目，例如鰂魚涌君豪峰高層Q室，實用面積299平方呎，原業主2019年以約808萬元購入，至2024年被財務公司收回，並以510萬元轉售，單位約5年間貶值37%。 另外，粉嶺高爾夫．御苑7座高層A室，實用面積487平方呎，屬於2房間隔，2019年以約1,008萬元購入，去年底由財務公司以575萬元轉售，約5年間大幅貶值43%。 提供代理佣金 與一手相若 有專營銀主盤市場的地產代理指出，大部分新盤「呼吸plan」是一按部分由傳統銀行承造（約5成至7成），二按部分則由發展商財務公司提供（約2成至3成），故純由發展商系內財務公司持有的財仔盤數目不算太多。而且發展商持有銀主盤推售會較銀行的銀主盤難，因為發展商不會賤價出貨，不想影響手上餘貨單位的銷情及價格，大部分會提供稍高於市場佣金予代理促銷，例如上述九肚山峰財仔盤，佣金達4.5%，與一手單位相若。 撰文 : 唐榮