2025-05-01
經濟日報
東九龍鐵路最新規劃日前公布，項目將採取「鐵路加物業」模式，這個趨勢下去，香港無處不是鐵路盤。
趨勢持續 鐵路盤料無處不在
長約7公里的東九龍鐵路最新有9個站，分別是彩虹東、彩雲、順利、順安、秀茂坪、寶達、馬游塘、藍田北和油塘東，面積6公頃的車廠將設於馬游塘站。彩虹東站會有行人天橋連接港鐵彩虹站，而油塘東站則有行人隧道連接港鐵油塘站。
項目將採取「鐵路加物業」模式，馬游塘站車廠及寶琳路以北的休憩用地，計劃作為商住發展，總樓面面積不多於522萬平方呎，當中住宅佔484萬平方呎，預計提供8,900個單位，可住2.4萬人。政府計劃2026年完成鐵路招標，2027年批出合約，期望2033年或之前通車，十年左右，西貢將軍澳與觀塘之間的馬游塘，近9,000伙住宅就會橫空降世。
政府推動啟德及東九龍兩條智慧綠色集體運輸系統，運輸及物流局局長陳美寶接受傳媒訪問時指明，兩者會以創新的財務組合方案推展，採用由私營機構出資的「建造、營運及移交」（BOT）模式外，亦會向機構批出車廠用地上蓋的物業發展權，為機構提供財務資助。
所以，除了東九龍，較早前公布啟德智慧綠色集體運輸系統，亦有披露了未來車廠所在位置，將會設在現時天璽•海與郵輪碼頭之間的位置，即是啟德第4B區4號及5號兩幅大型商業地。
該兩幅用地合共面積約22萬平方呎，規劃為「商業」用途，除了作為未來車廠之用，估計政府未來亦有機會批出物業發展權，以資助項目的財政營運。若果政府以類似「鐵路加物業」模式批出發展權，車廠的兩幅用地估計可建樓面達148萬平方呎，估計涉及數十億元地價，若以此樓面面積計算，500平方呎一個單位，是接近3,000伙住宅的規模。政府過去一度有意將用地改作住宅發展，惟最終未獲城規會同意，會不會重提舊事？
馬游塘車廠等用地 擬建9千伙
另外，政府目前仍然有多個大型鐵路項目正在籌備興建，包括北環線第2期、白石角站等，其中耗資585億元的北環線將會以「擁有權」模式為融資基礎探討，其中北環線選定在牛潭尾設立車廠，估計區內部分土地將用作鐵路物業發展。
至於鐵路加物業現時及唯一最大地主當然是港鐵，據資料顯示，港鐵目前擁有規模較大、尚未批出的發展項目，包括小蠔灣、東涌東站、屯門第16區、古洞北的3幅住宅地，以及洪水橋的兩幅商業及住宅用地，合計涉及2,977.4萬平方呎的商住樓面面積，粗略估算，相當於3萬至4萬個住宅單位，即使攤分未來10至15年推出，仍相當平均每年有2,000至3,000伙供應，屬於重要土地供應來源。
而東九龍和啟德，是否出現全新的「鐵路加物業」參與者，備受各方關注。
撰文 : 唐榮