跌穿與破頂

香港二手住宅市場繼續出現樓價跌租金升的局面，未來數月，租市進入旺季，物業市場雖然沒有「五窮六絕」的慣性，但新盤持續低價搶客，二手樓價維持偏弱，倘樓價再跌4.5%將穿起步點、而租金再升3.5%將破頂。 差餉物業估價署數據顯示，3月份樓價指數報284.2點，按月跌近0.5%，指數連跌4個月，跌至2016年8月287.4點和2016年7月281.7點之間，大約8年半的低位。利嘉閣地產報告顯示，若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價至今累跌達28.6%。 二手價倘再挫4.5% 將穿起步點 附圖亦可以看到，樓價從2016年3月271.4點起步計，反覆上升至歷史高位，若以今年3月價284.2點計，樓價再跌4.5%，將會跌至該起步點，差不多9年低位，由於2015及2016年呈現上落市的格局，跌穿2016年低位，同時意味跌穿2015年，大概跌至2014年10至11月之間。 換言之，3月樓價指數284.2點有雙重意義，2015年全年樓價指數最低位是1月的284.6點，所以今年3月價284.2點，數字上已一併跌穿2015年全年價位。 報告又提到，今年首季樓價累跌1.73%，而3月份樓價跌幅輕微收窄至0.49%，主要反映2月下旬及3月上旬的市況略有改善，交投顯著反彈，惟價格仍然低企，主要受一手新盤持續以低價開售牽制，二手業主加價乏力，樓價無奈續跌。展望4月份，雖然3月下旬市況尚算不俗，惟旺市不旺價，加上踏入4月初後，中美關稅戰愈演愈烈，環球股市及港股更加一度急瀉，窒礙市場氣氛，恐令4月份樓價跌幅再次擴大至0.8%左右。換言之，距離跌穿271.4點又近一步。 不過，近日關稅戰似有放緩迹象，加上若美國能提早在5月或6月份減息，對樓市有一定支持，盼令樓價在5月跌幅收窄，並在6月橫行，惟次季料難逃再跌約1.3%的命運，而整個上半年樓價或需跌約3%。 租金指數若再升3.5% 有機破頂 樓價跌租金升，3月份租金指數按月升0.1%，報193.3點，指數連升4個月，兼創約5年多高位。附圖顯示，租金歷史高位是2019年8月的200.1點，現租金水平，只要再升3.5%便可抵達歷史高位，翻看2024年5至9月租樓旺季，租金累積升幅有4.5%，假設今年持續搶租，極有機會破頂。 利嘉閣報告又估計，租金指數走勢預期會繼續與樓價背馳，專才魚貫到港，加上留學生最快在次季中後段開始大量物色租盤，預期次季按月租金指數會拾級上升，整季料升1.71%，較首季為佳，而上半年租金則看升2.13%。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論