2025-04-28
東方日報
新盤以目前的樓價水平來說定價吸引，近期有發展商為吸引更多客源，繼2022年後再次推出漸進式供款計劃，讓買家首3年以低於一般銀行按揭的息率供款，以一個入場費320萬元的單位來說，選擇漸進式供款承做八成按揭，在首3年可以節省逾10萬元利息支出。不過，要留意這類計劃跟以往發展商提供的「呼吸Plan」一樣，隨着供款期推進，每年的息率和供款額會快速上升，對一些本來「掹車邊」勉強上車的買家來說會構成巨大供款壓力。
是次推出的漸進式供款計劃乃屬於新界東一個新樓盤，該樓盤發展商3年前在屯門另一樓盤亦曾推出類似計劃。根據價單的說明，一個一房入場單位折實售價320萬元，買家最高可承做八成按揭，即貸款256萬元。
首年可享免息還本
不過，有別於傳統銀行按揭，計劃首5年鎖定了「基本供款金額」：首年為每月6,800元，次年為每月8,800元，第三年每月10,800元，每年增加每月供款2,000元，直至第6年起才會開始根據當時的利率、不同單位各自的貸款餘額和剩餘期數計算。
息率方面，因為首年是免息供款，每月6,800元的還款乃全數用於償還本金，其後息率為第二年最優惠利率（P）減3.25厘，第3年P減2.25厘，第4年P減1.25厘，第5年P減0.25厘。以P息5.25厘計算，漸進式供款計劃的首5年實際息率為零息、兩厘、3厘、4厘和5厘，言則首3年的息率低於目前傳統銀行的實際按息（3.5厘），前者在首3年的利息支出僅約12.1萬元，償還的本金差不多19.6萬元。傳統銀行按揭在首3年償還利息多過還本金，總利息開支為26.1萬元，本金只償還15.7萬元。
業主宜3年內轉按
可是，以上討論乃針對漸進式計劃首3年的優勢，一旦踏入第4年，4厘的息口就會高於傳統銀行按揭的息率（目前為3.5厘）。故就像「呼吸Plan」買家要在高息期開始前轉按一樣，漸進式供款的買家也可考慮在第3年即將終結時開始籌劃轉按，還可藉此機會賺取現金回贈和其他優惠。
對於一些本來「掹車邊」上車的買家，要特別小心漸進式供款所涉及的風險。一般傳統銀行的按揭計劃用家，可以在罰息期過後自己視乎市況和銀行優惠決定轉按時機，但採用漸進式供款的用家，其轉按卻有明顯的3年「限期」，買家要有心理準備一旦「大限」將至時樓市情況惡劣，有可能要在銀行估價不足的情況下抬錢上會；如轉按當真出了岔子而暫未成事，以前述的個案來說，漸進式供款在第4年的每月基本供款就會進一步上升至12,800元，金額既高於一般銀行按揭，當中用作償還本金的金額又低過對方。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣