2025-04-25
東方日報
成為有被動收入的收租公，是不少香港人的理想「事業」。隨着近年樓價下跌，配合租務市場暢旺，租金穩步上升，加上去年9月中旬以來美國聯儲局多次減息，香港銀行業亦步亦趨下，實際按息降至3.5厘，市場不乏買樓投資的討論。究竟收租公是否「真係咁理想」？本文將詳述收租的注意事項，助讀者掌握收租所需的財務預算。
為甚麼許多香港人喜歡買樓收租？一來是多年經驗所得，除了近年樓價持續弱勢，有一定年歲的讀者只要將時間拉長，就會發現過去數十年香港樓價一直大漲小回，不失為穩妥的投資工具。而且有租客交租，分擔業主部分供樓壓力，因此令不少香港人對買樓收租趨之若鶩。
與此同時，不少香港人買樓收租，都會利用承做按揭發揮槓桿效應。自去年10月起，買樓收租最高按揭成數更由50%提高至70%。換言之，買樓收租的槓桿作用較早年大，且入息要求與自住物業睇齊，也是近月討論買樓收租甚囂塵上的原因之一。
租金指數跑贏樓價
不過，凡事都有正反兩面。買樓收租作為投資工具也非完美，至於是否瑕不掩瑜？則見仁見智。相比其他投資工具，放租有不少雜費支出。租約普遍屬「全包」，即由業主支付管理費、差餉及地租等。另外，租約一般為期兩年，「一年生、一年死」，若租客一年死約後即提出解約，業主又需繳付佣金搵新租客，還要向港府支付稅項。同時，篩選好租客很有學問，偶然亦要應付突如其來的家居、電器維修問題，甚至是更令人擔心的遇上租霸。七除八扣還剩幾多？買家需自己衡量。
好在近年樓價已有一定跌幅，目前入市風險較早年低。差餉物業估價署的數據顯示，2024年12月私宅租金指數報192.4點，2024年全年累升逾3%，已連續兩年上升，走勢持續跑贏樓價。樓價則全年下跌約7%，差估署數據顯示去年12月樓價指數報289.2點，更由歷史高位398.1點，累跌逾27%。租金與樓價一升一降下，加上去年以來香港按息多次下調，目前市面上按揭利率普遍約3.5厘，租金回報率更形吸引。
細單位回報3.7厘
差估署最新公布的數據顯示，實用面積431方呎以下A類細單位的回報率回升至3.7厘，是各類面積單位中最高，按年上升0.4個百分點，處於2012年以來的13年高位，該類單位的回報率高於按息。
而其餘B、C、D及E的4類面積單位的租金回報率介乎2.4至3.2厘，按年升幅介乎0.2至0.4個百分點。
然而，租金回報率並非檢視是否值得買樓收租的唯一標準，升值潛力也是考慮重點。對於投資安排，大家都需獨立判斷，不宜人云亦云。