2025-04-23
經濟日報
洪水橋/厦村達成首宗原址換地，背後政府及發展商各有何盤算？對於政府而言，首宗個案期望能夠起示範作用，帶動發展商個案，而發展商則希望趁地價平補充土地儲備，達至貨如輪轉。
恒地(00012)、新地(00016)達成洪水橋首宗補地價，涉資約16.68億元，每平方呎補地價約1,400多元，即使連同2.8億元的政府休憩設施工程成本，總地價不足20億元，每平方呎樓面地價不足1,700元，比起政府去年公布標準金額補地價作粗略計算，估計要25億元補地價，換句話今次屬於「八折價」。
發展商趁平增土儲 助貨如輪轉
對於政府而言，願意接納相對較低的補地價金額，除了顧及過去一年樓價地價進一步回落，當局現時處於財赤，原址換地除了令政府提前收到地價收入，還可省略一部分收地賠償、平整土地開支，對政府現金流有幫助。
以上述個案為例，佔地17.9萬平方呎，以最新收地賠償價每呎1,032元，收地價便達1.8億元，連同節省了平整土地的成本，估計政府可節省到超過2億元成本。相對若果不達成補地價，採用收地，相隔幾年後再公開招標，所收到的地價收入恐怕亦未必更為理想。
同時，作為洪水橋首宗補地價個案，當局亦希望有個「好開始」，拋磚引玉促成其他補地價，除了傳遞出政府重視北都，希望加快北都發展的姿態，首宗補地價金額亦對日後其他洪水橋補地價，以至即將在下半年片區項目的指標作用，有助其他有意參與的發展商「計數」。
至於發展商方面，雖然現時樓價仍處於低位，但隨着減息周期開始，樓價有機會回穩，現時反而可以趁地價平補充土地儲備，特別是過去幾年發展商曾經在地價高位買地，現時低價買地既發揮「溝淡」作用，亦做到貨如輪轉，將資金投入有盈利空間的項目。