2025-04-22
經濟日報
早於2010年，政府曾為了增加中小型住宅供應而推出限呎地，掀起了納米樓序幕。
2010至11年度財政預算案中首次宣布，政府準備透過賣地條款，指定可建住宅單位的最低數目及單位的面積限制，目的是增加中小型單位的供應。
當年樓價處於高峰期，納米樓呎數細，不少屬於百多呎單位，所涉及銀碼自然較細，吸引不少買家購買納米樓作為上車起步，亦有不少投資者認為納米樓租金回報理想、具升值潛力而入市，造就了納米樓的潮流，最為人熟悉為屯門「龍床盤」菁雋，最細面積僅128平方呎，較標準車位面積還要細。當年龍床盤開售時，連港姐麥明詩一家都斥600多萬元購入3伙作投資。
利奧坊•凱岸197呎 7年蝕213萬
隨着樓價回調，納米樓身價急挫，購入這批納米樓的小業主若選擇現時沽貨，身家亦暴跌。近日市場接連錄得納米樓大幅蝕讓個案，其中大角咀利奧坊．凱岸1座低層D室，實用面積197平方呎，開放式間隔，以319萬元沽出，呎價16,193元，較原業主於2018年6月以532萬元購入價，7年帳面大幅蝕讓213萬元或貶值4成。
另一個元朗尚悅．嶺1座中層J室，實用面積195平方呎，開放式間隔，叫價260萬元，現以243萬元沽出，減價17萬元，呎價12,462元。原業主於2019年以339.6萬元購入，持貨6年蝕96.6萬元或貶值約3成。
以上述個案而言，蝕幅逾3至4成，最大致命傷是面積太細，單位不足200平方呎，僅大過車位約70平方呎，目前一手和二手市場不乏約300萬元的細單位供應，故高峰期入市的納米樓單位，難扭轉蝕賣的命運。
舊納米樓都見回軟，近日地產站報道，深水埗順寧道順發大廈中層C室，實用面積159平方呎，議價後以180萬元易手，呎價11,321元。資料顯示，同類單位2022年造價達285萬元，相差3年，同類單位造價回調約37%。
新印花稅帶動 3月二手交投升
據悉，上述單位原業主早於2005年以約44萬元購入，持貨約20年，帳面獲利136萬元離場。
細價樓成交理想，香港置業一份報告指出，據土地註冊處資料顯示，3月二手住宅（包括二手私人住宅及二手公營房屋）錄3,383宗註冊，較2月的2,546宗增加約32.9%，創3個月新高。2月尾公布的財政預算案，將逾300萬至400萬元物業印花稅降低至100元，減輕相關物業的置業成本，帶動樓市氣氛，3月二手交投錄升，因此預料主要反映3月市況的4月註冊量將繼續向上。
附表顯示，若以金額劃分3月二手住宅註冊量按月表現，當中500萬元或以下二手住宅錄1,928宗註冊，較2月的1,485宗增加約29.8%。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論