後辣招時代 樓市健康發展

隨着香港盛事經濟興起，市場催生了炒「黃牛飛」活動，當中有演唱會門票被炒至高價，引起消委會關注，倡主辦單位採用實名制來防治「黃牛黨」。 近日日本萌寵CHIIKAWA公仔在香港引發搶購熱潮，有傳主辦方為防範「黃牛黨」炒賣，特別設置問答環節，要求排隊者通過「粉絲認證」後方可獲得購買資格。措施有如當年本港政府為打擊樓市炒風而推出一系列的調控措施有異曲同工之妙，希望讓市場由投機者回歸至真實用家或長線投資者主導，但其成效無從驗證。 辣稅扭曲市場生態 冰封市場 打擊「黃牛黨」的做法本質上是將商品分配給真正有需要的市民，而非轉售圖利者，讓筆者想起香港政府過去十多年推出的樓市「辣招」。回溯2010年金融海嘯後的樓市升溫期，政府啟動樓市調控政策，催生首代「辣招」。當時政府推出額外印花稅（SSD），針對兩年內轉售物業課徵5%至15%重稅，猶如在樓市設置首道防火牆。 隨着樓市持續升溫，政策「加辣」升級，政府不僅將SSD適用期延長至三年、稅率亦調高至10%至20%，更引入買家印花稅（BSD）築起第二道防線，對非本地買家及公司名義買家額外徵收15%稅款。政府於2013年再次「加辣」，推出雙倍印花稅（DSD）調整200萬元或以下物業，稅款由100元增至樓價的1.5%，其餘物業稅率也加倍，由最高稅率4.25%增至8.5%，大幅提高了短線交易成本。 值得關注的是，上述行政手段雖短期抑制炒風，但也扭曲市場生態，形成「冰封市場」現象，樓市成交量持續尋底。直至2024年2月政府全面「撤辣」，樓市重見起色，市場再度注入動力，但未有重蹈炒賣覆轍，反觀，不少換樓客趁機升級置業，形成良性的市場循環。 今年初，政府乘勢推出新措施，將400萬元以下物業的從價印花稅劃一減至100元，助市民上車置業，發展商順應時勢加快推盤節奏，推出400萬元以下的單位搶攻市場，不僅令首置客受惠，更吸引大量租客「轉租為買」，可見後辣招時代，樓市主導權逐步從炒家手中重返真實用家，或長線投資客，趨向更健康發展。 儘管近期外圍經濟波動加劇市場觀望情緒，惟本港樓市在資金避險需求及低息環境支撑下仍保持穩健，展現其韌性，更受資金青睞。市場普遍預期美國聯儲局年內或重啟減息，本港低息環境有望延續，增強買家入市動力及信心。政府未來應更着力於優化土地供應彈性、完善置業階梯配套，以保樓市長遠穩健發展。 撰文 : 王品弟 香港置業研究部董事 欄名 : 大行觀點