大阪世博終於開幕了，筆者亦親自到會場直擊世博會開幕，能夠親眼見證世博開幕實在令我很感動，不過此行我還有任務在身，就是為公司拍片當KOL，為大家跟進世博會最新消息、講解日本樓最新市況和介紹我們的樓盤，大家可多加留意FMI社交平台專頁。世博開幕本來是一件開心事，但最近見到一些有關大阪物業的報道，卻令我非常氣憤！隨着世博開幕，全球焦點再一次聚焦在大阪，越來越多投資者留意大阪樓盤，此時行業害群之馬又走出來亂寫文章誤導客人，先亂說日本新樓已搶光，再是主張翻新樓回報比新樓還要高，又說只要整棟大廈翻新即可改建為全幢民宿，毋須擔心影響鄰居導致投訴的問題，簡直就是想混淆視聽！
「簡易宿泊」限制大
首先，將舊樓翻新出租民宿最大問題不在於影不影響鄰居，而是最根本的牌照問題！日本民宿牌照分為「獨立民宿牌照」和「簡易宿泊所牌照」兩種，我們公司的大阪項目，全部單位擁有「獨立民宿牌照」，每個單位面積達25平方米或以上，防震程度達日本7級以上烈度，兼符合消防條例。
至於「簡易宿泊所牌照」即是整幢大廈共享一個牌照，無良地產商所指的整棟大廈翻新改建為全幢民宿，可能是暗示大廈只是領有「簡易宿泊所牌照」。持「簡易宿泊所牌照」的翻新舊樓出租民宿最大問題有三個：第一，共享牌照原則上單位是不可以拆散出售，即是只要有一個業主退出不做民宿，其他人就有機會不能繼續經營了。
第二，那些40、50年樓齡的樓，即使翻新了，都只是外強中乾，不但不符合最新耐震標準，甚至可能不具備任何防震功能，這類翻新樓是無法購買抗震保險，對投資者來說風險較高。一旦發生地震造成公共區域或建築結構受損，所有業主須籌措額外資金進行修繕或重建。
第三，由於申請牌照時可把所有單位面積合併計算，事實上很多單位面積都非常小，不足25平方米，空間如此狹窄的民宿有否人租都成問題。
翻新樓隱藏費用多
雖然翻新樓價錢可能比新樓低，但地產商只會把肉眼看得見的部分翻新，舊樓有的問題依然存在，五臟六腑隨時殘破不堪，例如水管、電線可能都有問題；下水道系統可能需要維修；樓宇位置未必有網絡覆蓋，甚至連最基本設施如暖氣、冷氣都需要重新安裝，這些全部都是隱藏費用，加加埋埋可能比買新樓更貴，試問又怎麼可能回報比新樓高呢？
樓價不斷上升，新樓供應也減少了，但誰說新樓已經搶清光？我們公司16個新盤在今年內陸續交樓，大部分會在這半年內交樓，只要找我們FMI便有新樓！大家買樓前真的要停一停，想一想，翻查更多網上資料，切勿誤墜翻新樓陷阱！
FMI至匯投資行政總裁及創始合夥人李丹翔
李丹翔 翔世分析