2025-04-14
星島日報
最近筆者公司有客戶專門着手向一些低於市值的單位尋寶，她分別看中一個半契樓單位及一個無契樓單位，半契樓單位樓價折讓更大，向筆者公司了解按揭申請事宜。
半契樓或碎契樓是沒有完整樓契的物業，購買半契樓亦並非獲得全部業權，業主一般多於一人，例如是夫婦聯權共有（Joint Tenancy）又或三人或以上以分權共有（Tenancy in Common）方式持有物業，半契樓一般僅獲兩位業主之其中一人出售單位，又或碎契樓僅獲當中未齊的業主出售單位，故此成交價只能低於市值，折讓幅度亦因應業權有缺可達三至四成以上，驟眼看十分着數，但潛在風險卻甚大。
折讓幅度可達三成以上
由於半契樓的賣方無法提供完整樓契予買方，基於沒有樓契作抵押，銀行不願提供按揭貸款，故此買家基本上需有足夠資金全數支付樓價。
購買半契樓一般為投資人士，主要是心儀其價格吸引，但由於買家只有半份樓契又或碎契如三分一或四分一業權，買家需要找得擁有餘下業權的業主並達成共識，方可出售單位，又或商談出租單位的租金分配；這類投資的不確定性甚高。半契樓買家即使買下部分業權但未有全權處置物業，包括居住權及出租物業等。
例如單位已由其他業權人居住，新買家基本上難以取得居住權，過往亦有案例指出原居於單位的業主即使只持有一半業權，另一半業權已轉至新買家，居於單位的業主仍可按意願一直擁有居住權。
故此，半契樓的買家若果未能和其他業權人達成處置或出租物業的方案，基本上難施計策，若想出售單位獲利，買家亦需與其他業權人成功協訂出售單位全部業權，方可於市場以市值價放售單位。
潛在風險甚大
至於客戶亦在考慮的無契樓又或缺契樓，意思是業主已遺失整份或部分樓契，又或賣方在交易過程中不會向買方提供樓契，例如是沒有樓契在手的財務公司因業主拖欠還款而拍賣單位。
無契樓的買家雖然未能從賣方取得樓契正本，但由於物業相關契約一般會在土地註冊處登記，業主可委託律師透過宣誓而申請補回核證副本。
無契樓與半契樓的分別是，如果無契樓的買家是購買物業全部業權，若然取得完整的樓契核證副本，個別銀行仍會接受按揭申請，在評估個案又或律師認定是良好業權後，有機會獲銀行批出按揭，但按揭條件可能較遜。
要留意的是，部分銀行仍然未能接受補契物業，尤其若銀行未能確定補回的樓契是否完整，擔心業權有瑕疵；又或即使補回的樓契已齊全，但亦有銀行乾脆認為未能確定業權是否完好而拒絕承按。
故此，買家就有關無契/缺契物業宜先作諮詢及預先評估，了解可供按揭申請的銀行選擇。
王美鳳中原按揭董事總經理