2025-04-14
東方日報
港股市場近日錄得有史以來最大單日跌幅，坊間出現恐慌情緒，深怕樓市都要迎來「終極一跌」。為了吸引潛在買家繼續入市，發展商推出新盤時提供不同優惠，一些發展商為買家提供折扣，金額可達價單售價的兩成。不過，一眾準買家要留意，一旦成交後需要向銀行申請按揭，銀行會以樓價扣除發展商優惠後的「光豬價」為基礎計算按揭成數，變相令買家預備更大筆的首期資金。
銀行以光豬價計算貸款
發展商為新盤買家提供的優惠可謂五花八門，最常見的是為選擇即供的樓花買家提供折扣。以近月的樓價水平計，如果一個開放式單位開售時售價290萬元，而發展商為即供的買家提供16%折扣，單位的實際成交價則為243.6萬元。銀行評估貸款金額時，會以此「光豬價」為基礎。
此外，也有一些發展商會為買家提供印花稅補貼、現金回贈，以至傢俬禮券等，這些優惠均有可能被視作發展商對成交價的折讓。當然，今時今日很多新盤會附送各類家電，這些優惠則不論實際價值，一概沒有影響。
香港出名樓價高，若可藉各種優惠減低購買成本，對買家來說固然有利無害，只是留意到一些買家對後續的按揭申請有誤會，以為到了按揭申請階段，銀行仍會以起初價單上的售價計算按揭成數。以剛才所提及的開放式單位為例，買家本身預算承做七成按揭，或會以為自己只需準備價單的售價（290萬元）的三成首期，即87萬元。
偏離市價成交或礙審批
實際上，因為銀行只會批出「光豬價」（243.6萬元）的七成貸款，即170.52萬元，如果發展商的優惠乃屬於現金回贈、禮券，甚至是其他不能即時兌現的形式，買家要先自行籌措約119.5萬元的首期，才可確保順利成交，其中牽涉的金額會較原來的預算多出約32.5萬元。
此外，近日留意到坊間有發展商為求吸引更多分支家庭客，向購入大單位的買家提供額外優惠，讓對方以極低價錢加購一個小型單位。惟按過往銀行的做法，如果一些單位的最終成交價遠遠偏離市場水平，或會有反效果，令銀行審批其按揭的取態變得謹慎。
總括來說，買家在享受發展商優惠時，要留意有關優惠的具體提供方式（如加購單位時，發展商會將現金回贈平均分配於每個單位，抑或集中在其中一個單位，後者或對按揭審批構成影響）。另一邊廂，買家亦要檢視自己手上的資金，作好兩手準備以應付不同情況。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣