樓價又要再跌過？

港股跌穿2萬大關，附表是美聯物業樓價指數與恒生指數做對比，當恒指大跌、持續跌，樓價跟着跌。股市下挫時間長及累計跌幅擴大，最終還是會影響樓市。 昨日「美聯樓價指數」最新報126.81點，按周升0.3%，連升兩周；若與4星期前相比，樓價指數微升0.04%，而本年迄今則仍跌1.03%，未反映新一輪股災。 唐榮過去曾提到近年幾次股災，樓市同樣較股市滯後。2015年A股股災，恒指4月見頂後，在7月8日跌至22836點，急挫2,138點，創下恒指當時單日點數最大跌幅。到8月11日發生「811匯改」，直到9月29日見20368點，才觸及低位。2015的樓市表現方面，樓價指數由2015年9月的306.1點，跌至2016年3月的271.4點，歷時半年，跌幅有11%。 關稅戰1.0 對樓市影響有限 又或者是2018年1月底，恒指衝上33484點創歷史高位，見頂後隨即回落。由5月份起，大市跌勢持續，由5月至10月連跌6個月，10月底恒指低見24540點，由高位計累跌26%。樓價的表現則從7月見頂後，樓價指數394.8點，8月起開始回落，跌至同年12月的359.4點，累計跌幅9%，部分月份單月跌幅超過3%。這段時間算是美國總統特朗普（Donald Trump）第一任期，進行「貿易關稅戰1.0」引發，但對樓市並未算造成重大影響，其後還創新高直至2021年。 至於恒指由2021年2月17日，中央整頓科技股引發，在31084點開始反覆回落，至2022年10月見底，跌幅超過5成，當中累加大量壓力，包括內地企業債務危機、俄烏戰爭等。樓價同樣表現滯後於股市，延至2022年9月才見頂，延後7個月，據官方差估署數字，2021年9月指數見頂為398.1點，跌至最新今年2月數值為284.7點，跌幅28%（美聯樓價指數至3月，跌幅28%）。 股市消耗性下跌 或嚇怕買家 出現大型股災，樓價都會跌，大型急跌或緩慢而持續下跌，同樣會帶來影響，投資氣氛使成交量減退，最終對樓價帶來壓力。唐榮估計，一天、一兩次的股市暴跌，相信不足以衝擊樓價，不過股市若已持續下滑，股市在消耗性下跌，消耗投資者的信心、資金、嚇怕自用買家，情況持續，首階段成交量出現收縮，估計樓價終將受波及進一步下挫。剛過去的清明長假，由於港股未跟跌，相信氣氛未足以反映股災影響。 城市大學管理科學系特約教授曾淵滄接受訪問時表示，樓市很大程度受股市影響，通常都是股市先跌，股市多跌一會就會影響樓市。他又曾經提及，過去多年樓市與股市之間往往存在一個先後的關係，如果股市連跌3個月，樓市就會跟着下跌；同樣地，當股市由谷底回升3個月，樓市也會回升。而所謂樓市落後於股市3個月的情況，特別是指連續3個月下跌或連續3個月回升。當然市場亦有說法，樓市表現大約滯後股市6個月。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論