香港有沒有機會失去「世一」

香港樓價貴、置業難，一直是社會討論話題。 其中有國際調查機構所做的負擔能力報告，向來是傳媒熱門報道內容，去年報告指香港仍以16.7倍居全球之冠，經過1年樓價繼續下跌後，有沒有機會失去「世一殊榮」？ 去年樓價收入比16.7倍 全球最高 這份報告來自調查機構Demographia所做，因為所用負擔能力數據是由樓價中位數除以年收入中位數，所以傳媒往往喜歡以「不吃不喝多少年」相當形象化去表達置業的困難。例如去年香港的樓價收入比是16.7倍，就被形容為「不吃不喝16.7年才能置業」。 當然現實來說，在香港要買樓自然不至於要「不吃不喝16.7年」，因為「上車」是可以承造按揭，現時已經放寬到9成，自然儲幾年錢就有機會上車，而要說供滿一層樓真正成為業主，亦不是16.7年如此「容易」，因為金管局最新住宅調查，新批按揭的平均年期是27年。 說回正話，Demographia每年的報告，排列全球不同城市的置業負擔能力，截至2024年的報告，香港屬於連續14年排名第一，去年數據是16.7倍，相較第二名澳洲悉尼為13.8倍、第三名加拿大溫哥華為12.3倍，距離看似頗大，但其實相對過往幾年已經收窄，包括香港樓價由高峰期回落，樓價收入比由最高超過20倍有所回落，而澳洲、加拿大等地近年樓價亦不斷攀升。 截至唐榮撰文之日，未見Demographia新一份報告出爐，雖然說香港16.7倍跟悉尼13.8倍仍然有些差距，但此消彼長，香港有沒有機會擺脫這項「世一殊榮」？ 金管局亦有一項統計方法類似但取樣有所不同的「樓價與收入比率」，最新數據2024年12月底下降至13.4，按圖表顯示應該是回到大約2012至13年左右水平。翻查Demographia在2013年公布的數據，當時他們計算出的香港樓價收入比為13.5倍，若果香港樓價負擔情況真的回到2013年的時候，似乎要脫擺全球最貴亦非完全不可能！ 樓價跌收入不變 負擔有機改善 事實上，按照Demographi作出統計的每年第三季計算，2023年第三季差估署私樓樓價指數為336.7點，而2024年第三季為292.5點，下跌了13.1%，而同期全港家庭月入中位數均是維持在3萬元，在樓價下跌月收入不變下，負擔情況的確有機會改善一些。 當然要補充一些的是，Demographi的調查亦不算相當完整，例如2024年的報告雖然統計了全球94個城市，但亞洲區就只有香港跟新加坡，近年樓價飇升的日本東京未有計算在內，若按照當地一些調查，以新建房計算東京的樓價收入比，已經達到17.8倍之高，而內地的深圳、上海樓價之貴，亦向來不亞於香港。 最後要補充的是，中大香港亞太研究所早前調查指，69.9%市民仍認為香港現時樓價水平過高，22.3%覺得合適，只有2.8%認為過低。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論