2025-04-02
明報
【明報文章】早前房委會更改了公屋富戶租金政策，富戶要繳交2.5倍至4.5倍租金；如果家庭入息超越公屋入息限額5倍，就要遷出有關單位。有些批評說有關加租幅度太高，事實又是否如此？
公屋的出現，是政府為了保障收入較低、較難負擔市值租金的家庭，使他們能夠以低廉租金租住房屋，解決他們住屋的需要。根據現時釐定公屋租金的方式，整體公屋租金租值約佔公屋家庭入息中位數10%或以下。根據2021年人口普查結果，私人住宅單位租金與收入中位數相比，平均佔家庭入息31.5%。
換言之，能夠入住公屋的家庭，比對私人市場租金，平均少付21.5個百分點的家庭收入作為租金。
公屋住戶繳納租金的水平，是以他們的可負擔能力來決定。因為公屋住戶平均少付21.5個百分點家庭收入來繳交租金，那麼節省下來的租金，變成公屋家庭可動用的金額。這些資金可用在其他生活開支，例如子女教育、改善生活環境等，這能夠增加家庭向上流動的機會。
更新富戶租金 體現兩個特點
「公屋富戶」只是一個統稱。現時的定義是家庭入息超越公屋入息限額兩倍的家庭，便稱為「富戶」。原本的定義是沒有褒或貶意，只是描述公屋家庭的收入狀態。如果家庭理財有道，經歷多年之後，很有可能累積到一筆可觀資產。
正因公屋不像私人市場要每隔兩三年便重新簽訂租約，居民可以長期不用為住屋而煩惱，精神及力量可集中在個人或家庭的提升。部分家庭居住公屋一段時間之後，家庭收入可能大幅上升，最後超出了公屋入息限額。家庭收入超出公屋入息限額兩倍，便會被界定為「富戶」。截至2024年底，房委會公屋住戶共有81.2萬，而其中被界定為富戶的數目只是4.2萬個左右，亦即只佔全港公屋租戶的5.2%左右，真正要繳交額外租金的租戶只屬少數。
更新的富戶額外租金，體現了兩個特點。第一，如果家庭收入超越公屋入息限額兩倍但不高於3倍，便要交2.5倍公屋租金；超越公屋入息限額3倍但不高於4倍，便要交3.5倍公屋租金；超越公屋入息限額4倍但不高於5倍，便要交4.5倍公屋租金。這個「0.5倍」的數字，是取其區間中位數。不同區間的富戶，其繳納租金約佔他們家庭收入11%至12%。繳納租金之後，富戶平均仍有近九成可動用收入，因此這個租金調節不應該成為影響家庭生活質素的原因，而他們所繳納租金水平亦應是富戶能夠承擔的。
第二，市民居住公屋所節省下來的租金，能夠推動家庭生活質素提升，具備向上流動的能力。那麼應該鼓勵他們轉租至私人物業，進一步改善生活；又或者購買自置居所，無論是政府資助的或是私人的。
「向上流動」的3個維度
而所謂「向上流動」，是有3個維度，分別是（1）財富的累積、（2）收入的增加，及（3）改善居住環境。
（1）財富累積方面，公屋住戶租金佔其收入平均百分比，只是租住私人樓宇家庭的三分之一，所以節省下來的資金便可累積。只要肯儲蓄，居住公屋一段時間之後便能夠累積一定資產。因此公屋租金訂在可負擔水平，對於財富累積是有正面效果。100個月的家庭收入額，相等於8.33年的工資，這已是一個很高數字；當資產累積至超逾100倍公屋住戶入息限額才失去入住公屋資格，也是合適的。
（2）公屋住戶收入能否上升，要視乎經濟大環境。通常工作了一段時間，隨着職位升遷，收入也會增加；又或者家庭年輕成員也長大了，能夠工作，都能帶動家庭收入增加。公屋住戶因為只繳交低廉租金，所以能夠騰空資源給予家庭成員去進修或提升技能。加上不再需要為居住而煩惱，能夠有穩定環境去工作或學習，未來收入增加的機率也會大些。
（3）改善居住環境，相信是市民的共同願望。如果家庭的收入或資產已經超越大部分香港家庭，應該是有能力承擔私樓租金或樓價。但為何有些公屋富戶寧願繳交額外租金，仍然不願搬離公屋呢？原因可以是：就算繳交額外租金，住戶所繳納的租金仍然比私人市場便宜不少；又或者雖然住戶收入及資產有了提升，惟仍會覺得私樓樓價不容易負擔；又或是他們對改變居住環境感到憂慮、充滿不確定性。
提供誘因 讓富戶騰出公屋
如果我們希望把珍貴的公屋資源留給最有需要的市民使用，那麼便要提供一些便利及誘因，讓公屋富戶的居住問題能夠在私人房屋市場解決。
要達到這目的，價格調整（租金調整）是有效方法之一：增加富戶額外的租金，把他們所繳納公屋租金與私人市場租金的差距拉近。部分富戶或者覺得既然要多付租金，不如搬到私人住宅居住，進一步改善居住環境。如果只是利用價格來誘導富戶搬離公屋的話，現時所繳納的額外租金還有調升空間。
當富戶繳交較高租金，他們會考慮應否自置物業。倘若每月所繳納的租金，已經足夠購買物業後之每月供款的話，他們便會有更大誘因置業。
以2025/26年度來說，香港最常見的3人家庭為例，公屋入息上限為25,100元；這個上限的5倍就是125,500元。根據2021年人口普查結果，最高10%家庭的住戶月入中位數為130,070元。相信家庭收入每月能夠達到10多萬元的，去租私樓甚至購買私樓是應該可以負擔的。因此現有的公屋政策是，當富戶家庭收入超越5倍入息限額的話便要遷出。
問題是如果家庭收入只是超出兩倍以上，但又未到4倍的家庭，購買私人物業或許未必那麼容易負擔。綠置居便成為這些公屋富戶其中一個改善居住環境的機會，其次是居屋也能夠向他們提供置業機會。
所以房委會提供的居屋單位分配，綠白表比例將會由現時「四比六」更改為「五比五」，未來綠表家庭會比現在有較大機會申請到居屋，這亦是另外一個誘因讓富戶騰空公屋單位給有需要的市民居住。
房委會修訂富戶政策，不是要懲罰富戶，而是希望體現公屋住戶能夠向上流動的目標。
作者是香港浸會大學會計、經濟及金融學系副教授
[麥萃才]